Vendre une maison vacances Espagne : guide complet

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La fiscalité de la vente d’un bien immobilier en Espagne

La retenue à la source de 3 %

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, l’acheteur est légalement tenu de prélever la retenue de 3 % sur les biens immobiliers sur le prix de vente convenu et de la verser directement à l’Agencia Tributaria. Ce versement s’effectue via le formulaire 211, généralement dans le mois suivant la date de l’acte notarié, et le vendeur reçoit une copie tamponnée à titre de justificatif.

Cette retenue n’est pas un impôt définitif. Elle constitue un acompte sur la plus-value immobilière en Espagne que le vendeur doit acquitter dans le cadre du régime fiscal des non-résidents, l’impôt réel étant calculé séparément sur la base du gain effectivement réalisé lors de la vente.

Quelques points importants :

• Les 3 % sont prélevés sur le prix de vente brut, et non sur la plus-value. Si un bien est vendu 400 000 €, l’acheteur retient 12 000 €, que le vendeur ait réalisé un bénéfice ou une perte.
• L’obligation incombe à l’acheteur, non au vendeur. Si l’acheteur ne procède pas à la retenue, le bien lui-même peut être grevé d’une charge au profit de l’administration fiscale. C’est pourquoi les notaires vérifient ce point systématiquement.
• Le vendeur ne perd pas nécessairement cette somme. Elle peut être récupérée en totalité ou en partie via le formulaire 210, à condition de respecter le délai imparti.

Le formulaire 210 : délai de trois mois

Après la vente, le vendeur non-résident dispose de trois mois pour déposer le formulaire 210 et déclarer la plus-value réelle. L’impôt est calculé sur la différence effective entre le prix d’acquisition et le prix de cession, au taux de 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE.

Si l’impôt dû est inférieur au montant retenu de 3 %, la déclaration peut déboucher sur un remboursement net pour la plus-value non-résident en Espagne, mais uniquement si le formulaire 210 est déposé dans les règles et dans les délais. Faute de dépôt dans les trois mois, le droit au remboursement est perdu et les 3 % deviennent un coût fixe de la transaction.

Trois mois passent vite dès lors qu’on est rentré chez soi et que l’on gère le déménagement, les virements et tout ce qu’une vente implique. Il est recommandé de mandater un conseiller fiscal spécialisé avant la signature de l’acte notarié, et non après, sans partir du principe que quelqu’un s’occupera automatiquement de cette déclaration. C’est l’une des erreurs juridiques courantes commises par les vendeurs non-résidents. La retenue à la source sur les biens immobiliers comporte des exigences procédurales précises qu’il vaut mieux ne pas découvrir après coup.

Calcul de la plus-value imposable

La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente (déduction faite des taxes et de certaines dépenses) et le coût d’acquisition initial. La fiscalité de la vente immobilière est plus complexe que beaucoup ne l’anticipent, car le coût d’acquisition couvre davantage que le simple prix d’achat. Il comprend également :

• L’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) ou la TVA acquittés lors de l’achat, selon que le bien était neuf ou ancien.
• Les frais de notaire et d’inscription au registre foncier liés à l’acquisition d’origine.
• Les améliorations documentées telles que les extensions, rénovations et travaux structurels (hors entretien courant).
• D’autres dépenses documentées liées à l’acquisition, comme les honoraires d’avocat lors de l’achat initial.

Quelques précisions importantes : l’impôt non-résident en Espagne applicable aux ventes immobilières, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), ne permet aucun ajustement pour l’inflation du coût d’acquisition pour les non-résidents. La totalité de la plus-value nominale est donc imposable, quelle que soit la durée de détention du bien. Les améliorations ne sont prises en compte que si elles ont été dûment documentées au moment de leur réalisation, avec des factures au nom du propriétaire et, idéalement, des preuves bancaires de paiement. Pour les biens hérités, la valeur d’acquisition correspond à celle déclarée aux fins de la succession, d’où l’importance d’une succession correctement enregistrée à l’origine.

Le transfert de la licence touristique

Transférer la licence touristique en Espagne n’est pas une conséquence automatique de la vente immobilière, et c’est précisément là que les règles varient sensiblement d’une communauté autonome à l’autre : la licence ne passe pas automatiquement à l’acheteur avec le bien.

En Andalousie, à Valence, aux Baléares, en Catalogne, aux Canaries et dans la plupart des autres communautés autonomes, la licence touristique (connue selon les régions sous les appellations VUT, VFT, VV, HUTB ou similaires) est généralement attachée au propriétaire du bien et ne se transfère pas automatiquement avec lui. La vente du bien ne transfère pas la licence.

Chaque communauté autonome a sa propre procédure. Dans certaines régions, l’acheteur doit déposer une nouvelle declaración responsable dans un délai fixé après la signature de l’acte. Dans d’autres, il existe une procédure explicite de changement de titulaire. Dans de rares cas, la licence ne peut pas être transférée et l’acheteur devrait soumettre une nouvelle demande, ce qui implique aujourd’hui de naviguer entre les moratoires, les restrictions d’urbanisme et les autorisations de copropriété qui n’existaient peut-être pas lors de la délivrance de la licence initiale.

Pour les acheteurs, cela a une importance capitale. Un acheteur qui suppose que la licence est attachée au bien pourrait découvrir, quelque temps après l’achat, que l’activité locative doit être régularisée ou qu’une nouvelle licence pour la même adresse n’est plus aisément accessible. Il est donc recommandé de clarifier la situation de la licence avant la mise en vente, afin que les acheteurs disposent d’informations précises. Pour comprendre ce processus, il peut être utile de consulter les modalités d’obtention d’un numéro d’enregistrement pour votre bien.

Comment une licence en règle influe sur le prix de vente

Lors de la vente d’un bien avec licence touristique, il existe sur le marché immobilier espagnol de l’occasion un écart de prix clair et mesurable entre un bien doté d’une licence pleinement transférable et régularisée, et un bien qui en est dépourvu. La plus-value lors de la vente d’une maison porte sur l’intégralité de la valorisation réalisée, de sorte qu’une situation de licence propre influe directement sur le produit net de la vente.

Dans les zones côtières d’Andalousie, des Baléares, de Valence et de certains secteurs de Barcelone et de Madrid, la prime pour une licence touristique transférable se situe généralement entre 8 % et 25 % de la valeur du bien, selon la localisation et la pression réglementaire locale. Dans les zones soumises à des moratoires sur les nouvelles licences, cette prime est encore plus élevée, car les acheteurs acquièrent de facto un droit réglementaire qui n’est plus accessible aux nouveaux demandeurs.

Il est généralement bien investi de vérifier, avant la mise en vente, que la licence est en ordre, de confirmer qu’elle peut être transférée et de régulariser toute question en suspens auprès de la copropriété ou de la municipalité. Dans la plupart des cas, cela se traduit directement et positivement sur le prix de vente. Les plateformes de réservation, qui transmettent désormais les revenus directement à l’administration fiscale espagnole dans le cadre de la directive DAC7, peuvent également bloquer des annonces ou des versements lorsque le nom figurant sur la licence ne correspond pas au propriétaire actuel, ce qui rend un transfert propre d’autant plus important.

Les pièges courants lors de la vente

Pour toute vente immobilière en Espagne par un non-résident, certaines situations reviennent régulièrement et méritent d’être connues à l’avance :

• Mettre le bien en vente sans avoir vérifié que la licence locative est correctement enregistrée. Une fois un acheteur trouvé, il peut s’avérer que la licence est au nom d’un ancien propriétaire, qu’elle n’a jamais été formellement délivrée ou qu’elle a expiré.
• Supposer que l’avocat de l’acheteur se chargera du transfert de licence. Son rôle est de protéger l’acheteur, non de régulariser la position du vendeur.
• Ne pas déposer le formulaire 210 au motif qu’aucun bénéfice n’a été réalisé. Même en cas de perte, le formulaire doit être déposé pour récupérer les 3 % retenus.
• Oublier que le vendeur reste redevable de l’IBI, des charges de copropriété et de l’IRNR jusqu’à la date de l’acte notarié, et non à partir de la mise en vente.
• Sous-estimer le délai nécessaire pour obtenir les attestations de résidence fiscale et les documents apostillés depuis le pays de résidence.

Quiconque souhaite vendre un appartement de vacances en Espagne a tout intérêt à anticiper ces points bien avant le début des démarches.

Anticiper la vente

Vouloir vendre une location saisonnière en Espagne dans les meilleures conditions implique de mettre de l’ordre dans les fondamentaux six à douze mois avant la mise sur le marché. La fiscalité pour les non-résidents mérite d’être anticipée : en tant que résidents de l’UE, les propriétaires français s’acquittent de 19 % sur la plus-value. Si la convention fiscale franco-espagnole permet d’imputer l’impôt payé en Espagne sur la fiscalité française, la charge globale doit impérativement être calculée à l’avance. Cela implique de vérifier et, le cas échéant, de régulariser la licence, de rassembler toutes les factures de travaux afin d’assurer une bonne documentation de la base de coût, de mettre à jour les déclarations fiscales en attente et de réfléchir au calendrier de la vente en tenant compte des éventuels changements de résidence fiscale.

Un vendeur qui souhaite vendre une propriété et qui a mis ces éléments en ordre en amont se trouve dans une position de force : mieux placé pour obtenir le prix demandé, avec moins de complications lors de la signature de l’acte notarié, et avec les 3 % intégralement récupérables via le formulaire 210. Une vente avec une licence en règle, une base de coût documentée et des déclarations fiscales à jour aboutit à un résultat nettement meilleur que de remettre ces démarches à la dernière minute.

Bien vendre, pas seulement vendre

Pour les propriétaires non-résidents qui envisagent une vente, l’étape la plus utile est généralement de vérifier, avant toute mise sur le marché, que la situation en matière de licence et de fiscalité est en ordre, que la rentabilité du bien ait été au cœur du projet dès le départ ou qu’il s’agisse d’un bien acquis dans un cadre familial. Avoir cette vision claire en amont et régler les points nécessaires conduit habituellement à un processus plus fluide, un meilleur prix et une clôture sans accroc.

La déclaration IRNR et toutes les questions de licence associées sont parfaitement gérables prises séparément. Ensemble, elles font une différence considérable sur le résultat fiscal et sur la rapidité avec laquelle la vente parvient à une conclusion nette. La taxe non-résident sur les biens immobiliers porte sur l’intégralité de la plus-value nominale : mieux vaut s’y préparer avec méthode.

Cet article a été élaboré avec l’appui juridique de Salama Legal SLP, cabinet spécialisé dans les licences touristiques, la fiscalité internationale et la succession transfrontalière pour les propriétaires de biens immobiliers en Espagne.

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