Erreurs légales location de vacances en Espagne

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1. Louer sans licence touristique

La première source de difficultés, et la plus répandue, est celle de pratiquer la location de vacances sans licence en Espagne, c’est-à-dire de mettre un bien en location touristique sans avoir accompli la procédure d’enregistrement auprès des autorités compétentes. Les autorités croisent aujourd’hui systématiquement les données des plateformes de réservation, du cadastre et des consommations, et les activités non déclarées finissent presque toujours par être détectées. Aux Baléares, les amendes pour les propriétaires individuels ont déjà atteint 39.000 €, tandis que la licence touristique en Andalousie et les nouvelles réglementations en cours d’élaboration à Madrid prévoient des montants encore plus élevés pour les contrevenants.

La licence touristique doit être obtenue avant de publier la moindre annonce sur quelque plateforme que ce soit, et non après que les premières réservations ont déjà été enregistrées. La procédure varie selon la communauté autonome, mais elle comprend généralement les étapes suivantes : l’inscription sur le portail numérique de l’autorité compétente, le renseignement du formulaire prévu à cet effet, le dépôt des pièces requises (titre de propriété, plan du logement et attestation de performance énergétique) et l’attente du code d’enregistrement avant d’activer toute annonce. Pour un tour d’horizon complet des exigences légales applicables à la gestion d’une location de vacances en Espagne, consultez notre guide dédié.

2. Ne pas enregistrer la société de gestion

Depuis la modification législative adoptée en Andalousie en février 2024, une obligation est entrée en vigueur que beaucoup de propriétaires ignorent encore : dès lors qu’une personne ou une société prend en charge ne serait-ce qu’un seul aspect de la gestion des locations saisonnières pour votre compte, elle doit être formellement enregistrée comme opérateur de l’hébergement. Cette règle s’applique à quiconque coordonne les arrivées et les départs, gère les incidents, publie des annonces sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com, organise le ménage ou administre les réservations. Si vous n’assurez pas vous-même la totalité de ces tâches, il est fort probable qu’un tel opérateur soit déjà impliqué dans votre activité.

Deux points sont à retenir absolument :

• Le propriétaire reste toujours le premier responsable de l’hébergement.
• L’opérateur doit être en mesure de justifier son rôle par un contrat signé.

Un enregistrement non conforme peut entraîner des complications administratives affectant à la fois votre licence touristique et le numéro d’enregistrement unique de location (NRA), avec des risques de suspension qui se répercutent directement sur votre activité. Notre guide vous explique comment effectuer cet enregistrement simplifié dans les règles, afin d’éviter toute interruption.

3. Louer un logement social comme meublé de tourisme

Avant de mettre votre bien en ligne, vérifiez s’il est classé en VPO (Vivienda de Protección Oficial – Logement à Protection Officielle), c’est-à-dire un logement à vocation résidentielle permanente qui ne peut pas être proposé en location touristique. Quiconque tente d’enregistrer une VPO comme meublé de tourisme se voit en règle générale opposer un refus de délivrance du NRA, et s’expose à des sanctions supplémentaires.

Au titre de la réglementation sur la location saisonnière en Espagne applicable à ces situations, une distinction s’impose : si la classification est antérieure à 1978, le reclassement est en général très difficile à obtenir ; pour les classifications plus récentes, il peut être envisageable une fois les délais légaux expirés et les autorisations administratives nécessaires accordées, mais chaque situation mérite une analyse individuelle.

4. Utiliser le contrat de location saisonnière de manière abusive

Certains propriétaires s’appuient sur le contrat de location saisonnière pour contourner les obligations prévues par la réglementation sur les meublés de tourisme. Il est important de savoir que les autorités peuvent interpréter cette pratique comme un usage touristique déguisé, et que la copropriété peut également engager des procédures au titre de la loi sur la propriété horizontale. La location saisonnière en Espagne est encadrée différemment selon la communauté autonome :

• En Andalousie, les conservateurs des hypothèques exigent de plus en plus souvent une durée minimale de 60 jours pour qu’un bail soit reconnu comme une véritable location saisonnière.
• La licence touristique à Madrid relève d’une réglementation qui ne fixe ni durée minimale ni durée maximale permettant de distinguer clairement la location saisonnière de l’usage touristique.

Les montages hybrides qui ne sont pas clarifiés dès le départ tendent à générer, avec le temps, des difficultés d’enregistrement et des complications fiscales qui s’accumulent.

5. Ne pas déclarer les revenus issus des plateformes

La taxe sur les locations saisonnières en Espagne contraint des plateformes comme Airbnb à transmettre à l’administration fiscale espagnole, via le Modelo 238, un ensemble de données détaillées pour chaque réservation : la référence cadastrale du bien, le numéro de licence touristique, les sommes perçues et les données complètes de chaque transaction. Ce que beaucoup ignorent, c’est que le fisc intervient généralement peu avant l’expiration du délai de prescription de quatre ans, en réclamant des documents que, passé ce délai, il est souvent très difficile de retrouver.

Déclarer correctement ses revenus dès la première année simplifie considérablement la gestion sur le long terme. Pour savoir comment soumettre correctement votre déclaration annuelle NRA et éviter les sanctions associées, consultez notre guide dédié à ce sujet.

6. Ne pas enregistrer les voyageurs auprès de la police

L’enregistrement des voyageurs en Espagne auprès des forces de l’ordre est une obligation légale dont le contrôle s’intensifie à l’échelle nationale : à Málaga, par exemple, une unité dédiée a été créée au sein de la direction de la police, exclusivement chargée de veiller au respect de cette obligation. Au-delà du simple respect de la règle, procéder à cet enregistrement vous protège également en tant que propriétaire : vous disposez ainsi d’une preuve officielle de l’identité des personnes ayant séjourné dans votre bien, d’une documentation utile en cas d’incident ou de réclamation, et d’une position juridique plus solide si des contestations venaient à surgir. Le processus peut être facilement automatisé, ce qui en fait une démarche à mettre en place une fois pour toutes. Pour éviter les sanctions NRA Valence et d’autres pénalités liées aux obligations de déclaration, consultez notre guide pratique.

7. Ne pas déclarer les changements de propriétaire ou d’opérateur

Lorsque vous vendez votre bien, le transmettez par succession ou changez de société gestionnaire, la licence existante ne se transfère pas automatiquement au nouveau titulaire. Les changements significatifs doivent être signalés formellement aux autorités compétentes et peuvent, selon les cas, inclure l’engagement d’une procédure de changement de titulaire, la mise à jour de l’enregistrement dans le système SES Hospedajes et la modification du NRA en Espagne au registre foncier. À défaut, l’activité est considérée comme non enregistrée à compter de la date du changement : le fisc peut imputer les revenus à l’ancien titulaire, et les plateformes peuvent bloquer l’annonce dès qu’elles détectent des incohérences avec les données du NRA. Il s’agit d’une formalité relativement simple qui permet d’éviter des complications bien plus sérieuses par la suite.

8. Négliger la composante successorale et internationale

Une part significative des biens utilisés comme meublés de tourisme en Andalousie appartient à des propriétaires non-résidents ou à des structures familiales comportant des éléments transfrontaliers. Pour ceux qui gèrent leur bien depuis l’étranger, planifier la licence sans anticiper l’avenir est une lacune fréquente, particulièrement chez les propriétaires étrangers. Parmi les situations qui méritent une attention particulière :

• Les biens hérités dont le NRA est encore enregistré au nom du défunt et qui continuent d’être exploités sans que la propriété ait été régularisée.
• Les indivisions complexes issues d’une succession, dans lesquelles tous les héritiers ne s’accordent pas sur l’utilisation touristique du bien.
• Les divergences entre la loi successorale applicable (Règlement UE 650/2012) et la fiscalité espagnole en matière de droits de succession et de donation (ISD – Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – Impôt sur les Successions et les Donations).
• Les structures sociétaires étrangères en qualité de propriétaires, qui nécessitent une analyse spécifique concernant l’imputation des revenus.

Lorsque des éléments internationaux sont en jeu, il est toujours préférable d’aborder la licence touristique et la planification successorale de manière coordonnée, et non comme deux questions distinctes, afin que l’une ne vienne pas compromettre l’autre.

9. Ignorer la position de la copropriété

Depuis la réforme de l’article 17.12 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal – Loi sur la Copropriété), la copropriété joue un rôle central dans les décisions relatives à l’exploitation touristique des logements : à la majorité des trois cinquièmes, l’assemblée générale peut limiter, conditionner ou même interdire l’activité touristique dans l’immeuble. Avant de démarrer, il convient donc de vérifier si les statuts de l’immeuble et les résolutions de copropriété en vigueur prévoient des restrictions, si une ancienne résolution favorable est toujours d’actualité ou a été modifiée depuis, et quelle est la différence juridique entre une interdiction prévue par les statuts et une restriction adoptée ultérieurement en assemblée générale, les délais de recours étant différents dans les deux cas. Une résolution favorable bien documentée peut également s’avérer utile si le conservateur du registre foncier soulève des questions.

Bien faire les choses dès le départ

Les neuf points présentés ici sont plus interdépendants qu’il n’y paraît au premier abord : une lacune dans l’approbation de la copropriété peut avoir des répercussions directes sur le NRA, un problème fiscal peut déclencher un contrôle, et un changement de titulaire non déclaré peut créer des difficultés sur plusieurs fronts simultanément. L’aspect positif, c’est qu’avec un peu d’anticipation, aucun de ces points n’est particulièrement difficile à gérer.

Que vous souhaitiez louer un appartement ou une maison en Espagne en location touristique, prendre le temps de vérifier votre situation au regard de ces neuf points est un investissement qui en vaut la peine. Pour maximiser la rentabilité de votre bien et le publier dans les meilleures conditions, consultez également notre sélection des meilleures plateformes pour mettre en ligne votre location de vacances.

Cet article a été développé en collaboration avec Salama Legal SLP, un cabinet spécialisé dans les licences touristiques, la fiscalité internationale et le droit successoral transfrontalier pour les propriétaires immobiliers en Espagne.

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