Quelle est la rentabilité d'une location saisonnière ?

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Quel est le rendement moyen d’une maison de vacances ?

En moyenne, le rendement locatif saisonnier oscille entre 5 % et 15 % par an, un chiffre qui n’est pas garanti et qui dépend aussi de votre investissement personnel. Travaillez-vous à augmenter la valeur du bien, ou vous employez-vous à remplir votre maison de vacances au meilleur tarif ? Dans ce cas, le rendement sera nettement plus élevé que pour une maison de vacances gérée de façon passive.

Difficile d’affirmer que chaque maison de vacances atteint un rendement suffisant, même avec la meilleure gestion, car de nombreux facteurs entrent en jeu : de l’emplacement à l’état du bâtiment, en passant par la popularité de la destination auprès des touristes. Mieux vaut faire un choix réfléchi et acheter une maison de vacances dans un lieu intéressant mais relativement abordable : vous aurez ainsi le plus de chances d’en tirer un bon rendement. C’est pourquoi, à ceux qui demandent « est-ce qu’Airbnb est rentable ? », on ne peut pas répondre par un simple oui ou non : tout dépend du choix du bien et de la façon dont vous le gérez.

Comment déterminer la rentabilité d’une maison de vacances

Qu’est-ce qui détermine, au fond, la rentabilité d’une location saisonnière ? Ce sont les recettes moins les dépenses qui décident de ce qu’un bien vous rapporte réellement, et cela vaut aussi bien pour les revenus Airbnb que pour ceux de n’importe quel autre canal ; il faut donc avoir une vision claire et complète de ce que la maison vous coûte et de ce qu’elle vous rapporte.

Les coûts

Louer une maison de vacances via un portail de location de vacances entraîne de nombreux coûts : certains, vous vous y attendez, comme un éventuel crédit immobilier ou les charges, d’autres peuvent vous surprendre, comme les assurances, les impôts locaux et les réparations imprévues. Pour savoir ce que rapporte vraiment votre logement et estimer la rentabilité d’une location courte durée, dressez la liste des coûts suivants :

• crédit immobilier ou loyer ;
• gaz, eau et électricité ;
• assurances ;
• entretien périodique ;
• entretien exceptionnel ou réparations imprévues ;
• impôts locaux, comme la taxe foncière et la CFE (cotisation foncière des entreprises) ;
• impôt sur le revenu et prélèvements sociaux ;
• éventuels frais de personnel ;
• frais d’ameublement et d’équipement ;
• frais de site web ;
• frais du portail de location de vacances ;
• frais ponctuels à l’achat, comme les frais de notaire ;
• travaux prévus.

Estimez toujours ces coûts avec une marge confortable, en regardant aussi vers l’avenir. Le toit est peut-être en bon état aujourd’hui, mais il faudra sans doute le remplacer d’ici quelques années. En alimentant chaque mois un fonds d’urgence, vous absorberez ces dépenses à temps, et vous saurez enfin combien rapporte un Airbnb une fois toutes les charges payées.

Les recettes

C’est évidemment la partie la plus agréable : en publiant l’annonce de votre maison de vacances sur un site web de location de vacances, vous comptez gagner de l’argent. Faites une estimation réaliste du revenu Airbnb ou de celui du portail que vous choisirez : vous pouvez certes fixer un tarif très élevé et vous attendre à être complet dès le premier jour, mais ce n’est pas forcément réaliste. Comment arriver à un montant réaliste ? En faisant des recherches, et en tenant compte des facteurs suivants :

• Prix de location réaliste : quel est un tarif réaliste par nuit à l’emplacement de votre maison de vacances ? Regardez les locations comparables des environs et alignez votre prix sur le leur ; si vous le souhaitez, utilisez la tarification dynamique sur un portail de location de vacances.
• Taux d’occupation réaliste : vous n’échapperez pas à la haute et à la basse saison, car chaque destination touristique connaît ses périodes de pointe, et leur date comme leur durée dépendent de la météo et des événements de la région. Essayez d’estimer un taux d’occupation réaliste : pendant combien de nuits par an pensez-vous louer votre maison de vacances ?

Si vous louez déjà votre maison de vacances depuis un certain temps, vous savez probablement quelles recettes sont réalistes et vous pouvez calculer la rentabilité de votre bien avec une précision croissante, ce qui revient à mieux évaluer le rendement d’une location saisonnière d’année en année.

La plus-value de votre maison de vacances

Une maison de vacances à vous ne rapporte pas seulement des loyers. Si vous avez acheté le bien, il prendra sans doute aussi de la valeur, jusqu’à 5 % par an : cette plus-value n’apparaît pas tout de suite sur votre compte bancaire, mais il faut en tenir compte pour évaluer la rentabilité. Quand vous décidez de faire un investissement locatif saisonnier, vous investissez du temps, de l’argent et de l’attention, et dans 20 ans, vous pourrez peut-être revendre le bien avec une belle plus-value.

Comment augmenter votre rentabilité ?

Peut-être avez-vous fait un rapide calcul en alignant tous les coûts et toutes les recettes, et le résultat ne vous satisfait pas tout à fait. Heureusement, il existe plusieurs moyens d’améliorer la rentabilité d’un meublé de tourisme.

Faites davantage vous-même

De nombreux professionnels peuvent vous aider à louer votre maison de vacances : l’agent d’entretien qui garde le logement impeccable, le plombier qui fait les petites réparations ou le spécialiste du marketing qui vous aide à l’annoncer. Plus vous gardez de tâches en interne, plus vos frais de personnel baissent, et plus votre bénéfice augmente au final.

Faites ressortir votre maison de vacances

Une autre manière d’augmenter la rentabilité est de relever le prix de location, ce qui ne fonctionne que si votre maison de vacances est demandée. Rendez-la donc unique. Offrez à vos voyageurs ce qu’ils ne trouvent pas dans les autres hébergements des environs : une décoration moderne, des équipements de luxe comme un jacuzzi, ou des aménagements pensés pour certains publics, des propriétaires de chiens aux familles avec de jeunes enfants.

Rendez votre maison plus durable

C’est peut-être une dépense plus importante aujourd’hui, mais à long terme, rendre votre maison de vacances plus durable vous fait économiser beaucoup. Une bonne isolation et le passage aux panneaux solaires peuvent changer la donne sur votre facture d’énergie. L’investissement finit ainsi par se rembourser, et vous profitez à long terme de charges fixes plus basses, ce qui fait grimper le rendement de votre maison de vacances.

Proposez des services annexes

Diversifiez vos revenus en ne vous concentrant pas uniquement sur le prix de location. Essayez de gagner de l’argent en proposant à vos voyageurs des services supplémentaires : par exemple, un panier de spécialités locales moyennant un petit supplément. Les visites guidées sur mesure des environs sont aussi un bon moyen de gagner un peu plus. Repérez les services ou produits dont vos voyageurs pourraient avoir besoin et faites en sorte qu’ils les achètent chez vous, pour que vous en retiriez le bénéfice. C’est plus pratique pour vos locataires, mais cela augmente aussi le rendement de votre maison de vacances.

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