Fiscalité de la location saisonnière : LMNP ou para-hôtellerie ?

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Le statut de LMNP

L’utilité du statut de LMNP

Annoncer une maison de vacances sur une plateforme comme Holidu est un moyen efficace pour la louer. Les revenus locatifs obtenus grâce à cette activité sont soumis à l’impôt sur le revenu et entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous devez donc choisir un statut juridique pour votre entreprise et, en fonction de l’importance de vos revenus locatifs, vous obtenez le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de LMP (loueur en meublé professionnel).

Les critères d’éligibilité au LMNP

Pour être en LMNP, vous devez remplir au moins une de ces deux conditions :

• les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23 000 € pour le foyer fiscal ;
• les revenus issus de la location saisonnière sont inférieurs aux ressources du foyer fiscal soumises à l’impôt sur le revenu (salaires, traitements, pensions, rentes viagères, autres BIC, bénéfices agricoles et non commerciaux, revenus des gérants et associés…).

Si les deux conditions précédentes ne sont pas remplies, vous passez automatiquement en statut LMP.

Le régime de TVA en LMNP

Selon l’article 261 D du Code général des impôts (CGI), les locations saisonnières de logements meublés sans fourniture de services bénéficient d’une exonération de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée).

Le statut de para-hôtellerie pour les locations de vacances

La définition de la para-hôtellerie

Le régime para-hôtelier consiste à proposer des locations saisonnières avec une offre de services spécifiques. Pour bénéficier du régime para-hôtelier, il n’y a pas de condition concernant le type de bien. La location saisonnière peut porter sur un appartement ou une maison de vacances, une chambre d’hôtes, un gîte… :

Les prestations de para-hôtellerie

Le CGI, dans son article 261 D, liste les quatre services qui permettent de prétendre au statut para-hôtelier. Le propriétaire d’une location saisonnière doit en proposer au moins trois pour être éligible au régime de la para-hôtellerie.

Les conditions de la para-hôtellerie en 2026 définissent les prestations suivantes :

• le service de petit-déjeuner ;
• la fourniture du linge de maison ;
• l’entretien régulier des locaux ;
• l’accueil des clients.

Certaines précisions ont été apportées en 2025 afin de clarifier des doutes sur ses prestations.

Le service de petit-déjeuner nécessite une organisation similaire à celle d’un hôtel. Il ne suffit pas de fournir aux vacanciers une corbeille avec des viennoiseries, du pain, du beurre, de la confiture et des sachets instantanés pour préparer des boissons (thé, café, chocolat au lait…).

Le linge de maison doit être de qualité. Selon la durée du séjour, il va être changé et remplacé, totalement ou en partie. Cette prestation inclut le linge de lit, de bain et de table.

Le nettoyage du logement peut être assuré par le propriétaire ou un prestataire de son choix. Il est effectué entre deux locations et pendant les séjours.

L’accueil des locataires nécessite une véritable disponibilité à l’arrivée, au départ et aussi durant le séjour, en cas de demandes. Il est possible de confier cette prestation à un gestionnaire spécialisé. Il n’est pas interdit de procéder pour partie en distanciel via des outils numériques. L’utilisation d’une boîte à clés n’est pas considérée comme un service d’accueil des clients.

L’activité de para-hôtellerie et la TVA

Le CGI considère la para-hôtellerie comme une activité commerciale. Elle est donc soumise à la .

Avec le statut de para-hôtellerie, vous allez :

• collecter la TVA que vous facturez à vos clients ;
• récupérer la TVA payée sur vos dépenses ;
• reverser à l’État la différence entre la TVA récupérée et celle collectée.

Quand vous facturez la location saisonnière ou ses services, un taux de TVA de 10 % s’applique si votre bien immobilier est situé en France métropolitaine. Outre-mer, le taux est de 8,5 % à La Réunion, en Guadeloupe et en Martinique. Il est nul en Guyane et à Mayotte.

L’un des principaux avantages du statut para-hôtelier réside dans la récupération de la TVA sur les dépenses telles que :

• investissement initial : achat d’un logement neuf, frais de notaire, mobilier, équipements divers… :
• travaux de rénovation ou d’aménagement ;
• charges courantes : eau, électricité, gaz, consommables…
• service de réservation, conciergerie…

Bon à savoir : la récupération de la TVA sur l’achat d’un bien immobilier impose de conserver ce logement et de le dédier à la location saisonnière pendant 20 ans. Si vous interrompez votre activité avant ce délai ou que vous vendez l’habitation, l’administration fiscale vous demandera de rembourser la TVA récupérée en trop. Le montant à verser est calculé proportionnellement aux années manquantes.

Les autres avantages de la para-hôtellerie

Le statut de la para-hôtellerie assimile la location saisonnière à une activité commerciale. En vertu de l’article 151 septies du CGI, il est possible de bénéficier d’une exonération des plus-values professionnelles lors d’une cession ou d’une transmission sous conditions :

• un minimum de 5 années d’exploitation ;
• un chiffre d’affaires annuel inférieur ou égal à 250 000 €.

Si vous choisissez le statut para-hôtelier pour louer un appartement de vacances, vous pouvez fixer des tarifs plus élevés que la concurrence puisque des services additionnels sont disponibles. Votre location saisonnière s’adresse à un public qui recherche des biens haut de gamme et qui est prêt à payer plus cher pour en profiter.

Quel statut choisir pour louer ma maison de vacances ?

Une gestion locative simplifiée : LMNP standard et micro-BIC

Vous voulez proposer votre résidence secondaire sur un portail de location de vacances comme Holidu pour bénéficier de revenus complémentaires et d’une gestion administrative simple ? Il est préférable de rester en LMNP standard. Vous allez déclarer ces revenus locatifs sous le régime micro-BIC et profiter de l’abattement forfaitaire correspondant.

Une optimisation des revenus : LMNP avec para-hôtellerie et régime réel

La para-hôtellerie implique de passer au régime réel. Vous profitez alors du possible report des déficits sur les futurs bénéfices, de la déduction des charges et de la récupération de la TVA. Les services proposés peuvent entraîner une augmentation de vos revenus locatifs. En contrepartie de ces avantages, vous devez être disponible pour vous charger des services para-hôteliers ou les confier à un prestataire. La gestion comptable et fiscale de votre location saisonnière est plus complexe. Vous aurez peut-être besoin de l’aide d’un professionnel pour vos déclarations fiscales et de TVA.

Que vous préfériez le statut LMNP standard ou avec para-hôtellerie, choisissez un site web de location de vacances qui simplifie la gestion de votre bien immobilier. Avec Holidu, vous téléchargez facilement des rapports financiers qui détaillent vos revenus et facilitent le suivi de la TVA. Mis à jour automatiquement, ces documents financiers rassemblent les informations des différents portails de location saisonnière sur lesquels votre annonce est publiée. C’est un véritable atout pour déclarer vos revenus par vous-même ou fournir des données fiables à votre comptable.

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