Impôt en Espagne : guide pour non-résidents

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1. Le revenu fictif : l’impôt sur les biens que vous ne louez pas

Même si votre bien en Espagne est inoccupé et ne génère aucun revenu, l’Espagne impose néanmoins son propriétaire au seul motif qu’il dispose de ce bien pour son usage personnel. C’est l’un des aspects les moins connus de l’IRNR : l’imposition du revenu fictif immobilier, régie par l’article 13.1.h) du TRLIRNR (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, loi relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents).

Modalités de calcul :

• 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée au cours des dix dernières années ;
• 2 % de la valeur cadastrale si la révision est plus ancienne ;
• les taux normaux de l’IRNR s’appliquent ensuite : 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et 24 % pour les résidents hors UE.

Idées reçues fréquentes :

• « Mon appartement est vide, je n’ai rien à déclarer » : ce n’est pas exact au regard du droit espagnol
• « Je paye déjà l’IBI en Espagne, cela couvre tout » : l’IBI est un impôt municipal souvent assimilé à la taxe d’habitation en Espagne par les propriétaires français, mais l’IRNR est une obligation nationale distincte qui s’y ajoute
• « Mon comptable en France s’en occupe » : ce n’est généralement pas le cas, sauf s’il dispose d’une double spécialisation en fiscalité française et espagnole

Le revenu fictif se déclare chaque année via le Modelo 210, entre le 1er janvier et le 31 décembre de l’année suivant la période de référence. Pour un bien ordinaire, le montant annuel reste modeste (généralement compris entre 100 € et 600 €), mais plusieurs années de déclarations non déposées entraînent des intérêts et majorations qu’il est tout à fait possible d’éviter.

L’administration fiscale espagnole (AEAT) procède désormais à des recoupements automatiques entre les données du cadastre, du registre foncier et du dispositif international CRS, ce qui lui permet d’identifier bien plus facilement les personnes n’ayant pas satisfait à leurs obligations déclaratives.

2. Location de vacances et location longue durée : la déclaration annuelle que beaucoup de propriétaires ignorent

Si votre bien est mis en location, que ce soit comme location de vacances via Airbnb ou Booking.com, ou dans le cadre d’un bail longue durée, les obligations fiscales liées aux revenus locatifs en Espagne changent considérablement.

Calendrier de déclaration :

• À la suite de la dernière réforme réglementaire, les revenus locatifs des non-résidents se déclarent désormais annuellement via le Modelo 210, entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivant la période de référence (la déclaration trimestrielle a été supprimée) ;
• chaque bien fait l’objet d’une déclaration distincte, regroupant l’ensemble des revenus et des charges déductibles de l’année civile ;
• si le bien a été vendu au cours de l’année, la déclaration annuelle des loyers vient s’ajouter à la déclaration séparée relative aux plus-values (voir section 3).

Ce que vous pouvez déduire dépend de votre lieu de résidence :

Les résidents de l’UE/EEE sont imposés à 19 % sur le revenu net, c’est-à-dire le loyer brut diminué des charges déductibles telles que l’IBI, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les charges supportées par le propriétaire, l’amortissement à 3 %, les commissions des plateformes, les frais de ménage et les primes d’assurance.

En tant que résidents français, vous bénéficiez du taux préférentiel de 19 % applicable aux ressortissants de l’UE. Il est néanmoins indispensable de vérifier l’incidence sur votre déclaration fiscale en France : les revenus locatifs espagnols doivent en principe y être déclarés, la convention franco-espagnole prévoyant la méthode de l’imputation, qui permet de déduire l’impôt payé en Espagne de l’impôt français dû sur ces mêmes revenus.

Ce que vous devez savoir sur les plateformes de location :

Via le formulaire 238 (DAC7), les plateformes transmettent directement à l’AEAT le nombre de nuitées louées, les revenus bruts, la référence cadastrale et les coordonnées du propriétaire. L’AEAT recroupe ces informations avec les déclarations déposées, et l’absence de déclaration déclenche généralement une procédure de contrôle. Si l’AEAT intervient avant qu’une déclaration volontaire soit déposée, les majorations normales pour dépôt tardif de 5 à 20 % sont remplacées par des pénalités allant de 50 à 150 % de l’impôt non acquitté, ce qui rend la démarche spontanée toujours préférable.

3. La cession de votre bien : la retenue de 3 % et le délai de trois mois

La vente immobilière en Espagne en qualité de non-résident se déroule en deux temps.

Dans un premier temps, l’acquéreur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement au fisc espagnol via le formulaire 211. Il s’agit d’une obligation légale de l’acquéreur, mentionnée dans l’acte notarié lui-même.

Dans un second temps, le vendeur non résident doit déposer le formulaire 210 pour déclarer la plus-value réelle dans un délai de trois mois à compter de la date de l’acte, calculer le gain ou la perte effectif et, le cas échéant, demander le remboursement du trop-perçu.

Les 3 % retenus constituent un acompte, et non l’impôt définitif. Si le gain réel génère une dette fiscale inférieure au montant retenu, le vendeur a droit à un remboursement. Si le formulaire 210 n’est pas déposé dans le délai imparti, le droit à récupérer cet excédent est définitivement perdu.

Points souvent négligés :

• Les 3 % retenus par l’acquéreur ne soldent pas la situation fiscale au titre de la vente. Le formulaire 210 doit être déposé dans tous les cas, même si le résultat est nul ou donne lieu à un remboursement
• Conservez les factures relatives aux travaux d’amélioration, l’ITP (droit de mutation) acquitté lors de l’achat, les frais de notaire et les frais d’enregistrement, car ils augmentent tous le prix de revient et réduisent la plus-value imposable
• L’Espagne n’applique pas aux non-résidents de correction monétaire sur le prix de revient, ce qui constitue une différence notable par rapport à certains autres pays
• En cas de vente à perte, le formulaire 210 doit néanmoins être déposé afin de récupérer les 3 % retenus
• Le délai de trois mois est court et impératif : passé ce délai, des majorations automatiques s’appliquent

Le taux applicable à la cession d’un bien immobilier en Espagne est de 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et de 24 % pour les résidents de pays tiers.

4. Déclarer vos revenus espagnols en France : comment fonctionne la convention fiscale

C’est dans ce domaine que naissent le plus souvent les malentendus sur la fiscalité des propriétaires étrangers, et c’est là que des erreurs de surpaiement ou d’omission se produisent le plus fréquemment, sans que les propriétaires en aient conscience.

La double imposition entre la France et l’Espagne est encadrée par une convention fiscale bilatérale fondée sur le modèle de l’OCDE. La règle générale veut que les revenus tirés de biens immobiliers situés en Espagne, qu’il s’agisse de loyers ou de plus-values de cession, soient imposables en Espagne. Ils peuvent également être imposables en France en tant que pays de résidence, qui applique alors un mécanisme destiné à éviter la double imposition.

Contrairement à d’autres pays qui recourent à la méthode de l’exonération avec progressivité, la France utilise la méthode de l’imputation : les revenus de source espagnole sont intégrés dans votre déclaration française et soumis au barème de l’impôt sur le revenu, mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français calculé sur ces mêmes revenus. En pratique, cela signifie que les revenus locatifs espagnols augmentent votre revenu imposable global en France, mais que la double imposition est neutralisée par ce crédit d’impôt, à condition de disposer des justificatifs de l’impôt payé en Espagne. Les plus-values immobilières réalisées en Espagne peuvent également donner lieu à une imposition en France selon les règles françaises, avec imputation de l’impôt espagnol déjà acquitté.

Erreurs courantes lors de la déclaration en France :

• Ne pas déclarer les revenus espagnols au motif qu’ils ont déjà été imposés en Espagne. Dans la grande majorité des cas, ils doivent néanmoins figurer dans la déclaration française, accompagnés du crédit d’impôt correspondant
• Ne pas conserver les justificatifs de l’impôt acquitté en Espagne. Sans un formulaire 210 tamponné et une preuve de paiement, il est impossible de faire valoir le crédit d’impôt auprès de la direction générale des Finances publiques (DGFiP)
• Appliquer de mauvais taux de change. L’AEAT exige des montants en euros ; la DGFiP travaille également en euros, mais au taux en vigueur à la date de perception des revenus
• Mal calculer le plafond du crédit d’impôt : la France n’autorise pas un crédit supérieur à l’impôt qui aurait été dû en France sur ces mêmes revenus
• Négliger de vérifier si la convention comporte une clause « subject to tax » susceptible de limiter l’application du crédit

Lorsqu’un propriétaire dispose par ailleurs d’autres sources de revenus internationaux, qu’il s’agisse de placements financiers, de plans d’épargne retraite étrangers, de stock-options ou de successions en cours, une planification fiscale transfrontalière mérite une attention toute particulière.

5. Les structures offshore pour les biens espagnols : pourquoi elles produisent rarement les effets escomptés

Détenir un bien espagnol via des sociétés offshore (Panama, Îles Vierges britanniques, Jersey, Guernesey et autres) ou par l’intermédiaire de trusts étrangers est une approche qui a longtemps été utilisée dans l’espoir d’assurer discrétion, optimisation fiscale et avantages successoraux. En pratique, notamment depuis l’entrée en vigueur du CRS et le renforcement des règles anti-abus, les résultats sont généralement très différents de ceux escomptés.

Points importants à connaître :

• Taxe spéciale sur les immeubles des entités non résidentes (GEBI) : une contribution annuelle de 3 % de la valeur cadastrale est due lorsqu’un bien est détenu par une entité résidente dans un territoire qualifié de paradis fiscal ou ne disposant pas d’un accord d’échange d’informations satisfaisant. Cette charge récurrente dépasse généralement les avantages supposés
• Les conventions fiscales ne s’appliquent pas aux entités dépourvues de substance réelle. L’AEAT et les juridictions espagnoles rejettent les montages purement instrumentaux
• L’attribution des revenus au bénéficiaire effectif s’applique dans le cadre des régimes de transparence fiscale internationale, en particulier lorsque le contrôle effectif est exercé depuis la France ou un autre État membre de l’UE
• Le traitement successoral peut s’avérer défavorable, car l’Espagne ne reconnaît pas le trust comme entité juridique autonome. L’ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, impôt sur les successions et donations) s’applique en fonction du bénéficiaire et non du constituant, ce qui complique souvent considérablement la planification
• La fiscalité de sortie s’applique lors du démantèlement de la structure : la liquidation de la société ou la cession de parts peut déclencher une imposition substantielle des plus-values latentes

En pratique, un montage « trust + société offshore + entité espagnole » revient souvent bien plus cher qu’une détention directe ou qu’un véhicule européen correctement structuré.

À savoir avant d’acheter :

Quiconque envisage d‘acheter une maison en Espagne via une structure non espagnole devrait au préalable faire réaliser une analyse fiscale transfrontalière couvrant l’Espagne, la France en tant que pays de résidence et le pays de l’entité concernée. Négliger cette étape conduit fréquemment à payer plusieurs fois le même impôt.

6. Les successions internationales : anticiper fait toute la différence

En matière de succession portant sur un bien immobilier situé en Espagne, plusieurs aspects sont rarement anticipés et méritent d’être compris suffisamment tôt.

• La loi applicable à la succession est régie par le règlement européen 650/2012, qui permet au défunt de choisir, par voie testamentaire, la loi de sa nationalité. Cette option est peu souvent exercée, alors qu’elle peut avoir des conséquences très significatives
• L’impôt espagnol sur les successions et donations (ISD, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) s’applique à l’héritier sur l’acquisition de biens situés en Espagne, avec des taux effectifs compris entre 0 % et 34 % selon la communauté autonome dans laquelle se trouve le bien
• Depuis 2014, à la suite d’un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, les héritiers non résidents ont le droit d’opter pour le régime de la communauté autonome le plus favorable. Beaucoup l’ignorent et acquittent le taux national, alors qu’un taux inférieur leur serait applicable
• Les droits de succession français peuvent également être dus si le défunt ou l’héritier est domicilié fiscalement en France. La France impose en principe l’ensemble de la succession mondiale des personnes domiciliées sur son territoire, et il existe une convention franco-espagnole en matière successorale qui vise à éviter la double imposition sans toutefois l’éliminer dans toutes les configurations. Les abattements et barèmes prévus par le code général des impôts peuvent s’appliquer en parallèle de l’ISD espagnol
• Des discordances entre la propriété fiscale et la propriété enregistrée peuvent apparaître lorsque des structures sociétaires ou des trusts sont impliqués

La planification successorale internationale est bien plus efficace lorsqu’elle est envisagée en amont, idéalement au moment de l’acquisition du bien, plutôt qu’une fois les options réduites et les délais contraints.

7. Les points administratifs qui peuvent entraîner des complications inutiles

Pour terminer, quelques points administratifs simples à gérer en apparence, mais susceptibles de causer des difficultés disproportionnées s’ils sont négligés.

• Obtenir correctement le NIE en Espagne est indispensable pour chaque copropriétaire. L’AEAT doit pouvoir identifier chaque partie redevable de l’impôt, et l’absence de NIE déclenche généralement des procédures de contrôle
• Désignez un représentant fiscal en Espagne lorsque cela est obligatoire. Cette exigence s’applique aux résidents de pays ne disposant pas de convention fiscale ou dont les clauses d’échange d’informations sont limitées
• Maintenez votre adresse à jour auprès de l’AEAT. Si votre adresse en France change et que vous n’en informez pas l’AEAT, les notifications continuent d’être envoyées à l’ancienne adresse. Une fois les délais dépassés, certaines décisions peuvent devenir définitives sans que vous ayez eu la possibilité d’y répondre
• Vérifiez les éventuelles incohérences entre les données du cadastre, du registre foncier et celles de l’AEAT. Ces écarts sont fréquents après une succession ou un divorce ayant entraîné une réattribution du bien
• Ne partez pas du principe que le cabinet qui a géré votre acquisition continue de s’occuper de vos obligations fiscales courantes. La plupart des agents immobiliers n’assurent pas le suivi des obligations IRNR après la vente

Rester à jour : l’essentiel à retenir

Pour les propriétaires non résidents, le coût annuel lié au respect des obligations au titre de l’IRNR est généralement modéré. Ce sont les situations où ces obligations sont négligées sur plusieurs années qui créent les véritables difficultés : les intérêts et majorations s’accumulent, et des opérations plus complexes comme une vente ou une succession deviennent bien plus délicates à gérer.

L’AEAT dispose aujourd’hui d’informations plus complètes que jamais sur les biens détenus par des non-résidents, alimentées par le cadastre, le registre foncier, les données transmises par les plateformes via le formulaire 238, les échanges CRS/DAC2 et les déclarations relatives aux bénéficiaires effectifs. Se tenir à jour constitue le moyen le plus simple de maintenir une situation fiscale saine.

Si vous êtes propriétaire d’un bien en Espagne et avez des questions sur les sujets abordés dans cet article, il est toujours utile de solliciter un conseil adapté à votre situation personnelle, en particulier si une vente ou une succession est envisagée.

Cet article a été élaboré avec le concours juridique de Salama Legal SLP, cabinet spécialisé dans les licences de location touristique, la fiscalité internationale et les successions transfrontalières pour les propriétaires de biens immobiliers en Espagne.

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