LMNP ou LMP : quelle est la différence ?

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LMNP c’est quoi ?

Définition du statut de LMNP

Le statut de LMNP sert à la déclaration des revenus tirés de la location de locaux meublés. Les ressources concernées proviennent de la mise en location de différents types de locaux : logements meublés ou dépendances de votre habitation (piscine, parking, cave…) à condition que vous assuriez un service ou une prestation complémentaire.

Conditions du LMNP

Si au moins une des deux conditions suivantes est vérifiée, vous pouvez prétendre au statut de LMNP :

• Les recettes annuelles du foyer provenant de la location de meublé sont inférieures à 23 000 €.
• Les recettes locatives sont inférieures à la somme de tous les revenus d’activité de votre foyer tels que les salaires, les autres revenus industriels et commerciaux…

De manière logique, il faut que les deux conditions précédentes ne soient pas vérifiées pour changer de statut et passer de LMNP à LMP.

La fiscalité des LMNP ou LMP

Les régimes fiscaux

Pour les statuts LMNP et LMP, deux régimes fiscaux sont possibles : micro-BIC et régime réel.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les revenus générés sont inférieurs à 83 600 € (nouveau seuil applicable pour les revenus de 2026). Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique alors.

Si les revenus locatifs dépassent ce seuil, c’est le régime réel qui s’applique, mais vous pouvez le choisir aussi quand vous avez droit au régime micro-BIC. En régime réel, les charges sont déductibles. L’imposition est calculée sur le résultat locatif net.

Le calcul des revenus fonciers des LMNP et LMP n’existe pas car il ne s’agit pas de location nue mais meublée. Pour les LMNP et LMP, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.

La défiscalisation en LMNP et LMP

L’amortissement des biens immobiliers est un levier de défiscalisation qui intervient de manière différente selon le statut.

En LMNP, les amortissements permettent d’annuler le montant de l’impôt dû mais sans générer de déficit. Le surplus d’amortissement est reporté sur les années fiscales suivantes.

Dans le cas du LMP, l’amortissement peut créer un déficit qui s’impute sur le revenu global.

Les cotisations sociales

Pour les LMNP, il n’y a pas de cotisations sociales à payer mais des prélèvements sociaux. Le taux qui s’applique correspond à celui utilisé pour les prélèvements sociaux des revenus liés au patrimoine et aux placements, soit 18,6 % du bénéfice imposable. Il se décompose ainsi : 10,6 % (contribution sociale généralisée), 0,5 % (contribution au remboursement de la dette sociale), 7,5 % (prélèvement de solidarité).

Concernant le statut LMP, des cotisations sociales URSSAF sont à payer car vous dépendez du régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI). Le pourcentage varie entre 35 et 45 % du bénéfice net. La variation de ce pourcentage est liée aux revenus, à d’éventuelles exonérations (début d’activité, ACRE…) et au statut fiscal (micro-BIC ou régime réel). Même sans revenus locatifs, vous devez vous acquitter d’une cotisation minimale dont le montant est situé entre 1 200 et 1 500 € annuels. Ces charges impliquent que le loueur cotise pour sa retraite, sa sécurité sociale…

L’imposition des plus-values

La plus-value pour un LMNP est imposée comme si le logement n’était pas meublé. L’imposition est donc celle d’un bien immobilier en location nue. Un taux de réduction s’applique. Sa valeur dépend de la durée pendant laquelle le bien a été conservé par son propriétaire. Au bout de 22 ans, le taux d’abattement est de 100 % : la plus-value est exonérée d’impôts sur le revenu.

Si vous avez le statut de LMP, la différence entre le prix de cession et sa valeur nette comptable est considérée comme une plus-value professionnelle. Depuis le 15/02/2025, le calcul des plus-values a été modifié. Pour le régime BIC, les amortissements doivent être réintégrés dans ce calcul. Il existe plusieurs possibilités d’exonérations de l’impôt (pas forcément des cotisations sociales) :

• exonération totale si les recettes sont inférieures ou égales à 90 000 € HT ou si l’activité est exercée depuis 5 ans ou plus ;
• exonération partielle entre 90 000 et 126 000 €.

L’imputation des déficits

Vous êtes en déficit si les charges locatives sont supérieures aux recettes. Avec le statut LMNP, les déficits ne sont pas déductibles de l’impôt. Il est uniquement possible de les déduire des revenus locatifs et de les reporter pendant 10 ans quand ils excèdent les sommes gagnées.

Le statut LMP autorise l’imputation des déficits locatifs sur le revenu global.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Dans le cas d’un statut LMNP, les biens immobiliers meublés entrent dans le calcul de l’IFI. Pour un LMP, il est possible de bénéficier d’une exonération, mais sous conditions. Elle repose sur le caractère professionnel de l’activité de location. Le propriétaire doit démontrer que son activité commerciale de location est exercée de manière professionnelle, réelle, habituelle et à titre principal.

Comment éviter le statut LMP ?

Pour éviter le passage de LMNP à LMP, plusieurs stratégies sont envisageables :

• Surveiller précisément vos revenus locatifs pour vous assurer de ne pas dépasser le seuil LMNP de 23 000 € annuels. Cela peut passer par une limitation du nombre de nuitées, un ajustement des tarifs ou une fermeture de la location à certaines périodes de l’année.
• S’assurer que les revenus du foyer sont supérieurs au montant des locations. Vous pouvez garder une activité salariée ou vous verser une rémunération en tant qu’indépendant ou dirigeant.
• Répartir les biens immobiliers dans le foyer. Si vous possédez plusieurs habitations secondaires, elles peuvent être l’une à votre nom et l’autre au nom de votre conjoint. Chacun peut alors louer un appartement de vacances et ne pas dépasser le seuil.
• Si vous mettez en location plus d’une habitation, vous pouvez envisager d’en louer une vide et de proposer l’autre meublée.

Impact fiscal d’un passage en LMP

Passer en LMP sans y être préparé a plusieurs conséquences :

• payer beaucoup plus de prélèvements sociaux : les cotisations sociales en LMP valent entre 35 et 45 % du bénéfice net alors que les prélèvements sociaux en LMNP sont à 18,2 % ;
• gagner moins d’argent à la revente du bien : la plus-value, considérée sous le régime professionnel, avec réintégration partielle des amortissements est plus lourdement imposée.

Si vous êtes propriétaire d’un seul bien proposé en location saisonnière, les avantages du LMNP sont la fiscalité plus légère, la simplicité et la revente avantageuse. Pour vous faciliter encore plus la gestion de votre bien, privilégiez un site web de location de vacances comme Holidu.

Choisir Holidu pour annoncer une maison de vacances, c’est bénéficier d’un partenaire qui génère des rapports financiers clairs. Vous avez ainsi la possibilité de suivre facilement le montant de vos recettes locatives. Vous pouvez aussi télécharger le résumé de votre déclaration fiscale annuelle (rapport DAC7) dans lequel figurent les revenus totaux, les commissions, le nombre de jours réservés et de réservations. Vous gagnez du temps car ce document est prêt à être soumis aux autorités fiscales, sans modification de votre part.

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