Micro-BIC ou régime réel pour les locations de vacances ?

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Le régime micro-BIC

Les seuils du micro-BIC pour les revenus de 2025 et 2026

Pour les recettes locatives perçues en 2025 et imposables en 2026, vous pouvez déclarer les revenus de votre location meublée au micro-BIC à condition que ces gains annuels hors taxes ne dépassent pas :

• 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé ;
• 77 700 € pour un meublé de tourisme classé.

Ces seuils pour les revenus locatifs perçus en 2026 à déclarer en 2027 sont de :

• 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé ;
• 83 600 € pour un meublé de tourisme classé.

Si une activité est démarrée en cours d’année, les seuils sont recalculés de manière proportionnelle par rapport au temps déjà écoulé.

Comment louer ma maison de vacances en tant que meublé classé ?

Si vous voulez profiter du seuil plus élevé de micro-BIC réservé aux meublés de tourisme classés, vous devez engager la procédure de classement. C’est une démarche facultative et volontaire qui demande l’intervention d’un organisme accrédité. Le site Atout France fournit toutes les informations relatives au classement des meublés de tourisme.

Quel chiffre d’affaires est retenu pour évaluer le dépassement du seuil ?

Pour savoir si vous pouvez continuer à bénéficier du régime micro-BIC, ce sont les revenus locatifs des deux années précédant la déclaration qui sont étudiés. Si votre chiffre d’affaires de l’année N-2 et celui de N-1 dépassent le seuil, la sortie du régime micro-BIC est obligatoire.

Les abattements en micro-BIC

L’abattement forfaitaire en micro-BIC dépend du type de meublé : 50 % pour les classés et 30 % pour les non classés. Il n’est pas possible de déduire les amortissements de LMNP ou de LMP sous le régime micro-BIC.

Le régime réel

Le régime réel simplifié ou normal

Selon le montant du chiffre d’affaires hors taxes annuel, vous êtes en régime réel simplifié ou normal. Les revenus obtenus quand vous allez louer un appartement de vacances ou une maison secondaire doivent être compris entre 83 600 et 254 000 € HT annuels pour bénéficier du régime réel simplifié. Au-delà, c’est le régime réel normal qui s’applique.

Les charges déductibles en régime réel

En régime réel de location que peut-on déduire ? Puisque vous ne bénéficiez pas d’un abattement forfaitaire, vous pouvez déduire les charges et les frais liés à votre activité. Les charges déductibles en LMNP au régime réel sont identiques à celles en LMP. Elles sont réparties en plusieurs catégories :

• équipements et entretien : plomberie, électricité, peinture, nettoyage, mobilier, literie, rangements, luminaires, électroménager, cuisine équipée, aménagement du terrain…
• frais de gestion et de comptabilité : coûts de la comptabilité, diagnostics obligatoires, publicité, frais d’agence immobilière, honoraires d’avocat, de fiscaliste…
• charges et travaux de copropriété ;
• abonnements et charges courantes : eau, énergie, téléphone, internet ;
• assurances : NPO (propriétaire non-occupant), assurance emprunteur…
• frais d’acquisition : honoraires du notaire, frais d’agence…
• frais de déplacement et de représentation pour la visite du bien, l’état des lieux, le suivi de travaux… : carburant, péage, parking, restaurant, hébergement…
• salaires et charges sociales salariales pour le personnel affecté à l’activité : gardien, conciergerie, agent d’entretien…
• charges financières : intérêts d’emprunt, frais de courtage, de garantie, de dossier…
• impôts et taxes : taxe foncière, de séjour, d’assainissement, CFE (cotisation foncière des entreprises)…

Certaines de ces charges sont uniquement déductibles, d’autres ne doivent pas excéder un plafond, sinon elles deviennent amortissables. Il existe aussi des charges pour lesquelles vous choisissez entre déduction et amortissement.

La TVA en régime réel

Si vous louez pour des durées de moins de 30 jours et que vous proposez 3 des 4 services suivants (accueil des personnes hébergées, service de petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier du logement), votre activité relève du régime fiscal para-hôtelier.

La para-hôtellerie est assujettie à la TVA, avec un taux de 10 ou 20 % selon les services fournis. Vous devez donc la récupérer, la déclarer et la reverser à l’État. Comme votre activité devient soumise à la TVA, vous pouvez alors la récupérer sur l’achat de votre bien immobilier, les travaux, les équipements, le mobilier et les charges d’exploitation.

Changement de régime fiscal

Le passage du régime micro-BIC au réel

Au démarrage de votre activité en tant que microentreprise, le régime fiscal par défaut est le micro-BIC. Même si le seuil de passage au régime réel n’est pas atteint, vous pouvez demander à passer au régime réel. Cette option est possible dès la première déclaration de revenus.

Quand votre entreprise est déjà créée et que vous êtes au micro-BIC, la demande de passage au régime réel est à présenter avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année qui précède celle pour laquelle l’option s’applique.

La sortie du régime micro-BIC suite à un dépassement de seuil implique forcément un passage au régime réel d’imposition des bénéfices. Elle a lieu le 1er janvier de l’année suivant la 2de année de dépassement du seuil de revenus locatifs annuels.

Le changement du régime fiscal réel vers le micro-BIC

Peut-on passer du régime réel au micro-BIC ? Oui, à condition que les revenus locatifs HT soient devenus inférieurs au seuil du micro-BIC. Ce changement pour passer du régime réel au micro-BIC s’applique pour l’année qui précède l’année de la demande.

Si vous êtes au régime réel et que vous devenez éligible au régime micro-BIC, vous pouvez aussi demander à rester en régime réel.

La procédure de modification du régime fiscal

La demande de levée d’option peut se faire par e-mail en utilisant la messagerie sécurisée de votre espace professionnel accessible depuis le site des Impôts. Vous pouvez aussi envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Cette option est valable un an et tacitement reconduite.

La procédure est identique pour ceux qui souhaitent rester en régime réel même si leur activité de location saisonnière répond aux critères du micro-BIC.

LMP ou LMNP : régime micro-BIC ou réel ?

Pour gérer simplement les revenus engendrés par la mise d’une annonce sur un portail de location de vacances, le régime micro-BIC semble attractif. Il suffit de déclarer les revenus locatifs et l’administration calcule l’abattement correspondant. Vous n’avez pas besoin d’un comptable et aucun suivi précis n’est requis.

Les limites du micro-BIC résident justement dans cette simplicité : l’optimisation fiscale n’est pas possible. Par contre, avec le régime réel, la déduction de nombreuses charges combinée à l’amortissement du logement et du mobilier permet souvent d’annuler entièrement l’impôt dû.

Le choix entre micro-BIC ou réel en LMNP ou LMP est une décision stratégique qui demande le temps de la réflexion. Si la complexité de la comptabilité en régime réel vous inquiète, sachez que certains sites web de location de vacances, comme Holidu, vous permettent d’obtenir des rapports de revenus automatisés. Ainsi, vous avez en main des documents clairs et complets sur vos activités locatives que vous pouvez transmettre à votre comptable. C’est un atout pour faciliter la gestion fiscale de votre meublé de tourisme.

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