NRA en Espagne annulé : guide pour les propriétaires

Mai 2026

Cet article a été élaboré avec le concours juridique de Salama Legal SLP, cabinet spécialisé en droit espagnol de la location saisonnière.

Si vous louez un logement de vacances en Espagne ou si vous vous apprêtiez à en mettre un sur le marché, le cadre juridique vient de connaître un tournant majeur. Le 21 mai 2026, la Cour suprême espagnole a annoncé qu’elle avait annulé le registre national des logements touristiques en Espagne, connu en espagnol sous le nom de Registro Único de Arrendamientos, le NRA (Número de Registro de Alquiler – numéro d’enregistrement unique de location), mis en place par le décret royal 1312/2024.

Concrètement, cela signifie que les propriétaires de locations saisonnières en Espagne ne sont plus tenus de disposer d’un numéro d’enregistrement national pour louer leur maison de vacances légalement. La licence touristique régionale redevient la seule autorisation légalement requise. Toutefois, cette évolution législative est encore en cours et de nouvelles réglementations sont toujours susceptibles d’être adoptées. Il est donc important de continuer à suivre l’actualité relative aux dernières décisions.

Pour de nombreux propriétaires, en particulier ceux qui redoutaient une double procédure d’enregistrement en plus de leur licence touristique régionale, il s’agit d’un changement considérable. Mais la décision est nuancée, et il convient de comprendre précisément ce qui a été invalidé, ce qui reste en vigueur et ce que tout cela implique dans la pratique. Le fait que le NRA en Espagne soit annulé ne signifie pas que toute réglementation disparaît.

Cet article revient sur le contexte de la décision, les fondements juridiques qui la sous-tendent et les conséquences pratiques pour les propriétaires à travers toute l’Espagne.

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1/Qu’était le registre national des locations de courte durée et pourquoi a-t-il été créé ?

Pour comprendre la décision, il est utile de faire un bref retour en arrière. En avril 2024, l’Union européenne a adopté le règlement 2024/1028, conçu pour harmoniser la manière dont les États membres collectent et partagent les données relatives aux services de location de courte durée. L’objectif était simple : fournir aux autorités publiques des informations fiables sur l’ampleur et l’impact du marché de la location saisonnière, afin qu’elles puissent élaborer des politiques proportionnées en matière de logement, d’urbanisme et de tourisme.

Point important : ce règlement européen n’obligeait pas les États membres à créer un registre national unique. Cette décision était laissée à chaque pays. Les gouvernements pouvaient mettre en place des systèmes d’enregistrement au niveau national, régional ou local, à condition que ces systèmes respectent les exigences harmonisées.

La réponse de l’Espagne a été le décret royal 1312/2024, qui est allé plus loin que ce que le règlement exigeait. Il a créé un registre national unique, articulé autour du Registre de la propriété espagnol et du Registre des biens mobiliers, avec un numéro d’enregistrement (le NRA pour la location) obligatoire avant qu’une location de courte durée puisse être légalement publiée sur des plateformes en ligne telles qu’Airbnb ou Booking.

C’est ce système qui a été partiellement annulé. La Generalitat Valenciana a contesté le décret devant la Cour suprême, arguant que le gouvernement central avait outrepassé ses compétences constitutionnelles. La Cour lui a donné raison.

2/Le Conseil d’État avait déjà mis en garde dès décembre 2024

Le texte intégral de l’arrêt de la Cour suprême n’a pas encore été publié. Au moment de la rédaction de cet article, seul le communiqué officiel du Conseil général du pouvoir judiciaire espagnol est disponible. Ce dont nous disposons, en revanche, est une feuille de route claire des problèmes juridiques posés par le décret, établie en amont par le Conseil d’État espagnol (organe consultatif) dans son avis 1926/2024, émis le 18 décembre 2024, avant même l’approbation du décret royal.

Dans cet avis, le Conseil d’État a signalé une série de défauts structurels dans le projet et formulé trois observations formelles “essentielles”, le niveau d’alerte juridique le plus élevé dont il dispose. Ces observations ont été largement ignorées au cours du processus de rédaction, mais elles ont désormais refait surface dans la décision de la Cour suprême.

Le raisonnement s’articule autour de deux axes principaux : la question de savoir qui détient le pouvoir de légiférer sur ce type de registre, et la question de l’instrument juridique requis pour ce faire.

3/Le problème constitutionnel : ce n’est pas une compétence nationale

L’Espagne dispose d’une répartition des compétences de type fédéral, avec des pouvoirs significatifs réservés à ses 17 communautés autonomes. Le tourisme et le logement relèvent pleinement des compétences exclusives des communautés autonomes. Le gouvernement central, en revanche, est compétent en matière de législation civile, de registres civils, de conditions fondamentales d’égalité, de planification économique et de statistiques, mais uniquement dans des limites soigneusement définies.

Le décret royal 1312/2024 a tenté de s’ancrer simultanément dans plusieurs de ces compétences nationales. Le Conseil d’État a conclu qu’aucune d’entre elles ne résiste à l’examen :

• La clause relative aux registres (article 149.1.8 de la Constitution) couvre les registres civils, ceux qui publient des droits privés tels que la propriété et les hypothèques. Le NRA est un registre administratif, conçu pour contrôler une activité économique et collecter des informations, non pour publier des droits privés. L’intégrer au Registre de la propriété n’en modifie pas la nature sous-jacente.
• La clause d’égalité (article 149.1.1) permet à l’État de réglementer uniquement les “conditions fondamentales” nécessaires pour garantir l’égalité dans l’exercice des droits constitutionnels. Le Tribunal constitutionnel espagnol (notamment dans son arrêt 79/2024, relatif à la Loi sur le droit au logement) a insisté à plusieurs reprises sur le fait que cette clause doit être utilisée avec mesure. Un système d’enregistrement NRA à l’échelle nationale ne constitue tout simplement pas une “condition fondamentale” du droit au logement.
• La clause de planification économique (article 149.1.13) permet à l’État de fixer les bases générales et de coordonner l’activité économique. Mais le décret n’a pas fixé de bases : il a remplacé les registres régionaux qui existaient déjà pour les locations touristiques dans chaque communauté autonome espagnole.
• La clause statistique (article 149.1.31) couvre la transmission de données à des fins statistiques, ce qui est véritablement utile et résiste à l’arrêt. Mais elle ne peut pas, à elle seule, soutenir un système d’autorisation complet.

En résumé, l’État a étendu ses compétences au-delà de leurs limites constitutionnelles. Les registres régionaux des communautés autonomes (par exemple, le Registro de Turismo de Andalucía en Andalousie) n’ont jamais été écartés de leur rôle propre et restent le point d’enregistrement pertinent pour les locations touristiques.

4/Le problème de l’État de droit : un règlement ne peut pas faire ce que seule une loi peut faire

Le deuxième problème majeur identifié par le Conseil d’État, et avalisé par la Cour suprême, concerne la forme de la législation plutôt que le fond.

En droit constitutionnel espagnol, certains types de mesures doivent être adoptés par une loi parlementaire, et non par un règlement gouvernemental. Cela inclut les mesures qui limitent la liberté d’activité économique des citoyens (comme les autorisations) et toute mesure à caractère sanctionnateur. Le système NRA remplissait ces deux conditions : il faisait de l’enregistrement une condition préalable pour annoncer une maison de vacances sur une plateforme en ligne, et il introduisait des injonctions de retrait pour les annonces non conformes.

Le décret royal 1312/2024 ne reposait pas sur un fondement législatif clair. Le Conseil d’État a souligné que ce défaut, à lui seul, aurait suffi à exiger la reprise du décret. De surcroît, le décret modifiait de facto des lois existantes, telles que la Loi hypothécaire et la Loi sur la navigation maritime, en altérant le fonctionnement du Registre de la propriété et du Registre des biens mobiliers. Ce type de modification ne peut pas être opéré par voie réglementaire.

5/Le décret entrait également en contradiction avec le règlement européen qu’il prétendait transposer

L’aspect peut-être le plus marquant de l’affaire est que le décret contredisait le règlement européen même qu’il était censé mettre en œuvre. Les règles de l’UE stipulent expressément que plusieurs procédures d’enregistrement peuvent coexister au sein d’un même État membre, par région, par territoire ou par catégorie d’hébergement.

En outre, le règlement européen interdit qu’une même unité soit soumise à plus d’une procédure d’enregistrement. Le décret espagnol, au lieu de prévenir cette situation, aurait créé exactement cette duplication : un appartement touristique en Andalousie aurait dû s’enregistrer à la fois auprès de la Junta de Andalucía et auprès du registre national. Ce double parcours était incompatible avec le droit de l’UE dès l’origine.

6/Ce que la Cour suprême a maintenu en vigueur

Il est important de bien préciser ce qui n’a pas été annulé. Selon l’annonce du Conseil général du pouvoir judiciaire, la Cour suprême a validé trois éléments du décret :

• Le Guichet numérique unique pour les locations (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), une passerelle technique nationale pour coordonner l’échange de données.
• Les obligations imposées aux plateformes de location saisonnière en ligne de transmettre des informations sur leurs annonces, qui découlent directement du règlement européen.
• La transmission de données à des fins statistiques à l’Institut national de statistique espagnol, aux instituts statistiques régionaux et à Eurostat.

Autrement dit, l’infrastructure de données subsiste. Ce qui disparaît, c’est la couche de registre national qui la surplombait, ainsi que l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement national par le biais du Registre de la propriété.

7/Ce que cela signifie pour les propriétaires

Si vous possédez un bien destiné à la location de courte durée en Espagne, voici ce qui change.

Premièrement, l’enregistrement régional reste indispensable. En Andalousie, par exemple, cela signifie que vous devez continuer à enregistrer votre bien auprès du Registro de Turismo de Andalucía en tant que Vivienda con Fines Turísticos ou, le cas échéant, Vivienda Turística de Alojamiento Rural. Les conditions requises (licence de première occupation, données cadastrales, déclaration de conformité, compatibilité urbanistique, règles de copropriété au titre de l’article 17.12 de la Loi sur la propriété horizontale) restent toutes en vigueur. La même logique s’applique dans chaque autre communauté autonome, chacune disposant de sa propre réglementation et de son propre registre. C’est un point essentiel de la réglementation sur les locations de vacances en Espagne.

Deuxièmement, vous n’avez plus besoin d’un numéro d’enregistrement NRA. Si vous étiez en attente d’un NRA, la procédure s’arrête ici pour vous. Les dossiers refusés ou suspendus au Registre de la propriété n’ont plus de base juridique. Les recours administratifs en cours et les procédures judiciaires contre des qualifications négatives sont considérablement renforcés par l’arrêt de la Cour suprême. Il y aura probablement une période de transition le temps que le ministère du Logement et les conservateurs adaptent leurs procédures. Si vous aviez déposé une demande de NRA en Espagne, celle-ci n’a donc plus lieu d’être.

Troisièmement, les locations saisonnières et les locations de courte durée non touristiques sont également concernées. Le décret avait étendu l’exigence du NRA aux locations saisonnières, brouillant la frontière entre usage touristique et résidentiel de courte durée. Maintenant que l’obligation du NRA est levée, les locations saisonnières continuent d’être régies par la Loi espagnole sur les baux urbains et par la jurisprudence récente de la Cour suprême précisant la portée des qualifications registrales et le contrôle juridictionnel intégral des décisions du registre. Puis-je publier une annonce sur Airbnb en Espagne sans NRA ? Oui, à condition de disposer de votre licence touristique régionale.

Quatrièmement, les plateformes en ligne continuent d’opérer dans le cadre de leurs obligations européennes. Holidu, Airbnb, Booking, Vrbo et les autres plateformes restent soumises aux obligations de transmission de données du règlement européen et doivent se conformer aux injonctions administratives de retrait lorsqu’elles sont prononcées. Ce qu’elles n’auront plus à vérifier, c’est un numéro d’enregistrement national via le Registre de la propriété. En ce qui concerne la réglementation Airbnb en Espagne, la licence régionale demeure le seul document exigé.

Cinquièmement, les sanctions administratives fondées uniquement sur l’absence d’un NRA pourraient être contestées. Si vous avez vu une annonce supprimée ou si vous avez reçu une notification de procédure de sanction fondée exclusivement sur le NRA manquant, c’est le moment d’examiner attentivement le dossier. La base juridique de ces actions a été supprimée. Il est désormais possible de louer en Espagne sans NRA national, à condition de respecter les obligations régionales.

8/ Un rappel : les règles fondamentales de la location touristique n’ont pas disparu

Il serait tentant de lire cette décision comme un feu vert pour relâcher la conformité, mais ce serait une erreur d’interprétation. Le système espagnol de la location touristique, bâti autour des registres régionaux, des réglementations municipales, des règles d’urbanisme, des décisions de copropriété, des obligations fiscales et du partage de données au titre de la DAC7, reste aussi exigeant qu’auparavant. Dans certaines régions, il se durcit même.

Ce que la Cour suprême a fait, c’est tenter de rétablir l’ordre constitutionnel : elle veut que les locations touristiques soient réglementées par les communautés autonomes, le gouvernement national ne pouvant que compléter ce travail par la coordination et les statistiques, sans s’y substituer. Pour les propriétaires, cela signifie en réalité davantage de clarté, et non moins de réglementation. Vous savez à quelle autorité vous devez rendre des comptes et vous pouvez planifier en conséquence. Que vous souhaitiez louer votre appartement de vacances ou gérer un portefeuille entier, un site web de location de vacances comme Holidu peut vous aider à rester en conformité.

Cela signifie également que la tension de longue date entre le NRA national et les licences régionales bien établies sera probablement résolue, du moins au niveau constitutionnel. Les licences régionales l’emportent.

9/ Pourquoi un accompagnement juridique précoce reste essentiel

Le paysage post-décision prendra du temps à se stabiliser. Le ministère du Logement devrait réviser ses procédures, les conservateurs adapteront leur pratique et les communautés autonomes réaffirmeront leur rôle premier. Durant cette transition, il y aura de l’incertitude administrative et, presque inévitablement, des disparités dans le traitement des dossiers individuels.

Pour les propriétaires ayant des demandes en cours, des dossiers de sanction actifs, des qualifications suspendues au Registre de la propriété ou des acquisitions prévues de biens destinés à un usage touristique, c’est un moment particulièrement opportun pour faire le point. Les arguments juridiques disponibles aujourd’hui sont plus solides qu’il y a une semaine. Les successions récentes, les changements de propriété et les restructurations d’entreprise (des domaines que le NRA avait considérablement compliqués) doivent également être réexaminés à la lumière de la décision.

Si votre activité de location touristique comporte des éléments transfrontaliers, la situation est encore plus complexe. La propriété par des non-résidents, les conventions de double imposition, le droit successoral étranger et les règles européennes sur la libre prestation de services interagissent tous avec le régime espagnol de la location touristique. Rien de tout cela n’a changé avec la décision, mais le chemin à travers ces questions est désormais plus clair.

Rester informé de l’évolution des règles espagnoles en matière de location touristique

Le secteur de la location de courte durée en Espagne a été l’un des environnements réglementaires les plus mouvants d’Europe au cours des cinq dernières années. La décision de la Cour suprême sur le NRA est le dernier épisode de cette histoire. Elle vise à supprimer une couche de bureaucratie nationale qui préoccupait de nombreux propriétaires, tout en préservant le cadre de partage de données qui offre aux autorités et aux plateformes la visibilité dont elles ont besoin.

Pour les propriétaires, le message est double. D’une part, votre licence touristique régionale reste indispensable pour être en conformité avec la loi. D’autre part, le régime environnant (fiscalité, copropriété, enregistrement des voyageurs, urbanisme et succession transfrontalière) demeure complexe.

Investir rapidement dans un conseil juridique et fiscal adapté et se tenir informé des dernières actualités en matière de location saisonnière est un bon moyen de protéger la valeur de votre bien et d’éviter l’accumulation de problèmes administratifs. Que vous gériez une location existante, envisagiez d’en acquérir une ou tentiez de régulariser une situation sortie des clous, l’environnement post-décision est un bon moment pour repartir sur des bases saines. Un portail de location de vacances comme Holidu vous accompagne dans cette démarche.

Cet article a été élaboré avec le concours juridique de Salama Legal SLP, cabinet spécialisé dans les licences de location touristique, la fiscalité internationale et les successions transfrontalières pour les propriétaires de biens en Espagne.

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