Règlement des locations saisonnières à Biarritz et au Pays Basque
Réglementation Airbnb à Biarritz : ce que vous devez savoir avant de louer votre bien en zone tendue
Juin 2026
Vous vous demandez : « Comment louer ma maison de vacances à Biarritz en respectant le règlement sur les meublés de tourisme de la CAPB (Communauté d’agglomération du Pays Basque) ? ». Apprenez-en plus sur la réglementation Airbnb à Biarritz et dans les autres communes basques. Vérifiez si votre location saisonnière est impactée par les règles strictes qui s’appliquent en zone tendue.
La réglementation des meublés de tourisme au Pays Basque
La définition des zones tendues au Pays Basque
Le règlement des locations saisonnières au Pays Basque dépend de la localisation des meublés de tourisme. La communauté d’agglomération du Pays Basque a classifié les villes et villages en deux zones.
La zone tendue comprend 24 communes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque. Toutes les autres communes basques sont en zone non tendue.
Ce n’est donc pas le PLU à Biarritz qui impacte la location saisonnière mais la définition des zones par la CAPB.
Les spécificités applicables à Biarritz et dans la zone tendue
Les 24 communes de la zone tendue, dont Biarritz, appliquent les obligations générales (enregistrement des meublés de tourisme, déclaration fiscale, paiement de la taxe de séjour) et la règle spécifique de demande de changement d’usage qui s’accompagne du principe de compensation.
Le principe de compensation au Pays Basque
Le changement d’usage avec compensation à Biarritz et dans la zone tendue
Transformer un logement en location touristique consiste à changer l’utilisation de cette habitation. Cette modification est qualifiée de « changement d’usage ». Elle concerne les résidences secondaires et les dépendances des résidences principales, qui sont des logements annexes bâtis sur le même terrain que l’habitation des propriétaires.
Par contre, si vous voulez proposer sur un site web de location de vacances, comme Holidu, une chambre située dans votre résidence principale, vous n’êtes pas concerné par la demande de changement d’usage.
Bon à savoir : cette réglementation n’a pas d’effet rétroactif. Les autorisations délivrées avant ces nouvelles règles restent applicables jusqu’à la fin de leur date de validité.
La limite de 120 jours pour les résidences principales à Biarritz et au Pays Basque
Selon l’article L324-1-1 du Code du tourisme, la location saisonnière d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an, sauf autorisation spécifique. Cette limitation peut être mise en place dans les communes qui ont une procédure d’enregistrement des meublés de tourisme. C’est donc le cas dans des villes comme Biarritz et plus généralement au Pays Basque.
Dans un contexte où les locations saisonnières ont fortement augmenté ces dernières années, il n’est pas impossible que la mairie de Biarritz décide, comme la loi le permet, de réduire cette limite de 120 à 90 jours annuels.
Le système de compensation défini par la CAPB
L’obtention d’une autorisation de changement d’usage est liée à une obligation de compensation Airbnb au Pays Basque, dans les 24 communes de la zone tendue. Cette réglementation concerne les particuliers comme les personnes morales telles que les sociétés civiles immobilières (SCI).
Si vous voulez annoncer un logement sur un portail de location de vacances tel qu’Holidu, vous êtes obligé de compenser cette transformation d’usage par une autre. Puisque ce logement ne va plus servir d’habitation, vous vous engagez à rendre habitable un local qui ne l’était pas : entrepôt, local commercial, bureau… La surface du local rendu habitable doit être au moins équivalente à celle du logement pour lequel un changement d’usage est demandé. Ce local doit se situer dans la même commune que la location saisonnière.
Plusieurs méthodes de compensation existent :
- Vous transformez en logement un local vous appartenant qui n’est pas habitable.
- Vous achetez des droits de commercialité. Ce sont les droits d’un local commercial qu’un propriétaire souhaite transformer en habitation.
Pour information : les droits de commercialité ne suivent pas de grille tarifaire spécifique. Ils se négocient entre le propriétaire et l’acheteur selon la ville, le quartier, l’offre et la demande.
Afin de préserver les commerces dans les villes et villages, il n’est pas possible d’utiliser comme compensation la transformation d’un local commercial en rez-de-chaussée avec une vitrine.
Les risques en l’absence de demande de changement d’usage
Louer un appartement de vacances à Biarritz ou dans une autre commune de la zone tendue basque sans avoir suivi le règlement peut entraîner :
- une amende administrative de 100 000 € maximum par local transformé ;
- un ordre de retour à un usage d’habitation ;
- une possible astreinte de 1 000 € par jour et par m² ;
- une éventuelle expulsion ;
- des poursuites pénales pour falsification d’attestation.
Selon la réglementation, la mise en œuvre des sanctions dépend d’une demande de la mairie.
Les dérogations de compensation au Pays Basque
La CAPB a défini deux situations qui permettent aux propriétaires d’être exemptés de l’obligation de compensation.
La première dérogation correspond aux locations dites « mixtes ». Si vous louez au moins 9 mois par an un logement à un étudiant et que vous le proposez en location saisonnière le reste de l’année, vous n’avez pas à compenser la surface correspondante. Vous devez juste demander une autorisation de changement d’état, valable 12 mois et donc à renouveler chaque année.
Le second cas de dérogation s’applique aux locations saisonnières situées dans la résidence principale du propriétaire. Une limitation d’un logement par habitation principale s’applique. L’autorisation de changement d’état est alors valable pendant 2 ans.
L’obtention d’un numéro d’enregistrement au Pays Basque
L’enregistrement avant mai 2026
Il est obligatoire d’enregistrer tout meublé de tourisme selon des modalités variables en fonction de sa localisation.
En zone tendue, les communes d’Anglet, Bayonne, Biarritz, Bidart et Hendaye ont chacune leur propre plateforme de taxe de séjour sur laquelle se fait aussi l’enregistrement des locations saisonnières. Pour les autres municipalités, les propriétaires doivent utiliser le portail de la taxe de séjour du Pays Basque.
Pour les meublés de tourisme situés en zone non tendue, les propriétaires peuvent récupérer le Cerfa 14004*04 puis le remplir et le retourner à leur mairie.
Le numéro d’enregistrement national dès mai 2026
Suite à l’application de la loi Le Meur, à partir de mai 2026, l’enregistrement de tous les meublés de tourisme en France devient obligatoire. Un portail national unique va être mis en place afin de centraliser les demandes de numéro d’enregistrement.
Lors de la soumission d’un dossier complet avec les pièces justificatives demandées, un numéro sera automatiquement fourni. Le dossier sera ensuite envoyé pour vérification à la commune concernée. Le cas échéant, la mairie peut ensuite demander un retrait ou une suspension de tout numéro d’enregistrement pour lequel le dossier ne serait pas conforme.
L’aide d’Holidu pour la conformité des annonces
En vertu de la loi Élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), la mention du numéro d’enregistrement est obligatoire pour annoncer une maison de vacances. Les experts de la plateforme Holidu assistent et conseillent les propriétaires pour que leurs annonces de meublés de tourisme soient conformes.
Le diagnostic de performance énergétique obligatoire
L’application de la loi Le Meur va progressivement rendre obligatoire le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les locations saisonnières. Les meublés de tourisme situés en zone tendue et pour lesquels une autorisation de changement d’usage est requise doivent justifier que leur DPE est compris entre A et E. Dès janvier 2034, le classement DPE nécessaire pour pouvoir proposer un logement en location saisonnière sera compris entre A et D.
En cas de non-respect des normes relatives au DPE, les propriétaires de meublés de tourisme encourent une amende de 5 000 € maximum. L’absence de DPE quand une mairie le demande peut entraîner des pénalités de 100 € par jour.
À Biarritz, comme dans le reste du Pays Basque, les réglementations visent à rééquilibrer l’offre locative pour les résidents à l’année et celle destinée aux vacanciers. Si vous souhaitez proposer une location saisonnière à Biarritz, le plus simple est de profiter de la dérogation pour les logements mixtes. Même si vous êtes responsable de la conformité légale de votre activité, sachez que l’équipe d’Holidu met tout en œuvre pour vous assister. Elle vous avertit notamment concernant les changements imminents tels que le passage de 120 à 90 jours maximum de location saisonnière pour les résidences principales.