Règles Airbnb à Nice : infos pour propriétaires
Guide des réglementations pour louer une maison de vacances à Nice
- Réglementation des locations de vacances à Nice : définitions et procédures
- Louer votre résidence principale et démarches administratives (changement d’usage, compensation)
- Obligations fiscales : taxe de séjour et déclaration des revenus
- Surveillance et législation Airbnb à Nice
- Conseils pour une location attractive et conforme à la réglementation
Juin 2025
Vous souhaitez annoncer une maison de vacances située près de Nice sur une plateforme spécialisée ? Apprenez-en plus sur les lois Airbnb à Nice qui s’appliquent aux logements présents sur les différents sites Web de locations de vacances.
La réglementation à Nice pour les locations de vacances
Comment est définie une location de vacances à Nice ?
La location touristique ou de vacances est un local meublé proposé à une clientèle de passage qui paye pour l’occuper durant de courtes périodes. Généralement, la location se règle à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Comment louer ma maison de vacances qui est aussi ma résidence principale ?
Vous pouvez proposer sur un portail de location de vacances, comme Holidu, votre résidence principale à condition de la louer moins de 120 jours par an. Par contre, vous devez vous enregistrer auprès des services fiscaux pour disposer d’un numéro d’enregistrement et vous êtes obligé de payer la taxe de séjour.
Bon à savoir : si vous habitez toujours dans ce logement et que vous ne louez que certaines pièces, la location peut se faire plus de 120 jours par an et sans demander de changement d’usage.
Comment louer un appartement de vacances ?
Vous souhaitez louer aux vacanciers votre résidence secondaire ou un bien immobilier dans lequel vous avez investi ? Vous devez vous adresser à la mairie de Nice afin d’obtenir une autorisation de changement d’usage :
- elle est valable 1 an et renouvelable 5 fois expressément ;
- son renouvellement peut être refusé en cas de troubles à l’ordre public avérés ;
- personnelle et non cessible, elle n’est pas transférable à un autre logement qui vous appartient.
La procédure de compensation
Si l’autorisation atteint 6 ans et devient définitive ou qu’il y a plusieurs autorisations concernant divers logements, leur propriétaire est soumis à une compensation.
La compensation est possible de deux manières :
- acheter des titres de commercialité auprès de sociétés qui transforment des locaux en habitations ;
- acquérir un local non habitable et le transformer en logement.
Comment déposer une demande de changement d’usage pour une location saisonnière à Nice ?
Depuis le 6 janvier 2025, un site internet est dédié à la télédéclaration en ligne pour les demandes de changement d’usage. Aucun dépôt de dossier par courriel n’est accepté. Par contre, vous avez la possibilité de remettre votre demande en mains propres après avoir pris un rendez-vous à la Mission de protection des logements de Nice. Vos documents peuvent aussi être envoyés par courrier à ce même service.
Le formulaire à remplir est accessible en ligne. En cas d’impossibilité, vous pouvez le demander par courriel en vous adressant à : changement.usage@ville-nice.fr ou par voie postale en écrivant à : Mission Protection des logements, 5 rue Gabriel Fauré, 06000 Nice.
La législation Airbnb à Nice
Les avancées de la ville de Nice en matière de locations de vacances
Dès 2015, les loueurs de meublés de tourisme ont été recensés à Nice et inscrits dans la base de données des contribuables redevables de la taxe de séjour. Cette opération s’est faite en se basant sur le dépôt en mairie du formulaire de déclaration de mise en location d’un meublé de tourisme.
En 2016, Nice a réussi à recevoir directement le paiement de la taxe de séjour par Airbnb. Depuis 2017, la déclaration d’enregistrement des meublés de tourisme est obligatoire à Nice.
La surveillance menée par le pôle « Protection des logements » à Nice
La ville et la métropole de Nice ont fondé un service dédié à la protection des logements. Il comprend plusieurs agents assermentés dont le rôle est de réaliser des contrôles et de rédiger des procès-verbaux s’ils constatent des infractions à la réglementation Airbnb de Nice. Afin d’éviter des fraudes (absence ou fausse déclaration), ces agents exécutent leur travail en se rendant directement dans les logements concernés.
Lors d’un manquement avéré, le dossier est transmis au procureur de la République. Les contrevenants sont susceptibles de recevoir des amendes pouvant atteindre jusqu’à 50 000 €.
Découvrez notre article sur la Loi anti-Airbnb en France : qu’est-ce que c’est ?
Les obligations fiscales à Nice pour les locations saisonnières
La déclaration des nuitées en vue du paiement de la taxe de séjour
Elle se fait sur le site dédié à la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur.
Si les réservations ont eu lieu via des sites web de location de vacances tels qu’Holidu, la déclaration a lieu tous les quatre mois en allant dans la rubrique « Télécharger et payer la taxe » puis « Ajouter une déclaration » , « Déclarer des séjours ». Cochez « Déclarer les nuitées des plateformes de location ». Vous sélectionnez enfin le nom de la plateforme concernée dans une liste déroulante.
La télédéclaration des réservations est obligatoire pour tous les logements de vacances, même si :
- il n’y a eu aucune location pendant quatre mois ;
- ce sont des locations Airbnb à Nice ou des biens immobiliers annoncés sur d’autres plateformes qui servent d’intermédiaires de reversement de la taxe de séjour.
Le montant de la taxe de séjour à Nice
Les tarifs par personne et par nuitée sont réactualisés chaque année. Ils varient selon la classification du logement (1, 2, 3, 4 ou 5 étoiles). Au montant de la taxe de séjour métropolitaine s’ajoute une imposition additionnelle de 34 % « Ligne nouvelle Provence Côte d’azur ».
Ainsi, la taxe de séjour varie entre 1,07 et 4,69 € par nuitée et par personne en 2025.
Important : quand un hébergement est non classé ou en attente de classement, l’imposition est de 6,70 % du coût hors taxes par personne de la nuitée et dans la limite maximale du tarif le plus élevé, soit actuellement 6,46 €.
La déclaration des revenus des locations saisonnières
Les hôtes Airbnb à Nice et ailleurs en France doivent déclarer les revenus perçus grâce à leur location saisonnière dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant gagné, il peut être nécessaire de choisir le régime micro ou réel.
Depuis 2025, le montant d’abattement appliqué sur ces revenus locatifs et le plafond annuel ont diminué :
- chambres d’hôtes et biens classés : abattement de 50 % et plafond annuel de 77 700 € (au lieu de 71 % et 188 700 € en 2024) ;
- biens non classés : abattement de 30 % et plafond annuel de 15 000 € (au lieu de 50 % et 77 700 € en 2024).
Comment respecter les lois Airbnb à Nice et rendre votre location saisonnière attractive ?
Vous commencez par obtenir votre numéro d’enregistrement pour votre location saisonnière et, si besoin, vous demandez une autorisation de changement d’usage. Après avoir créé votre compte sur le portail de la taxe de séjour de Nice, vous calculez précisément le montant applicable à votre logement. Vous avez ainsi les données essentielles pour optimiser votre annonce :
- spécifiez dans le descriptif le numéro d’enregistrement du logement ;
- calculez le tarif de vos nuitées en tenant compte de la taxe de séjour ;
- pensez à moduler les prix selon les événements importants localement comme le Carnaval, le Grand prix de Formule 1 de Monaco…
Vous savez maintenant quelles sont les réglementations applicables à Nice pour les locations saisonnières. Vous pouvez annoncer votre logement touristique sur des sites Web de locations de vacances comme Holidu et accueillir bientôt des voyageurs.