Situation des locations de vacances en Espagne et prévisions futures

Décembre 2023

Lodgify a mené une étude de marché sur la réservation de locations de vacances au cours du premier semestre de l’année 2023, portant sur plus de 100 000 réservations, avec un accent sur l’évolution des tarifs, les canaux de réservation, la durée du séjour, les taux d’occupation et la précocité des réservations.

Selon l’Institut National de la Statistique, le mois de mai a enregistré l’arrivée de plus de 8 millions de touristes internationaux, ce qui représente une augmentation de 17 % par rapport à mai 2022. De plus, au cours des cinq premiers mois de 2023, plus de 29,2 millions de personnes ont visité le territoire. Malgré cette croissance, une baisse de 0,4 % par rapport à la même période en 2019 est maintenue, en raison de la pandémie de COVID-19 et de son impact sur l’industrie.

Dans cet article, nous vous donnerons une vue d’ensemble de la situation actuelle et des perspectives futures des locations de vacances en Espagne. Nous comprendrons la situation actuelle et nous nous projeterons vers l’avenir, en analysant :

• L’évolution des tarifs dans les locations de vacances.
• Les principaux canaux de réservation.
• Les préférences en matière de choix de logement.
• Les taux d’occupation et les perspectives futures.
• Autres.

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Reprise du secteur touristique

Après la levée de toutes les restrictions de mobilité internationale en raison de la pandémie, les indicateurs touristiques en Espagne consolident leur reprise, selon un rapport de la Banque d’Espagne. Bien que l’affluence touristique n’ait pas encore atteint les niveaux de 2019, les revenus sont revenus aux niveaux d’avant la crise, et l’offre touristique internationale continue de s’améliorer grâce à la reprise de l’arrivée des visiteurs.

Le secteur en Espagne a connu une augmentation des tarifs de 7 %, selon l’INE, et a réduit la durée des séjours des touristes. Les hôtes obtiennent une rentabilité accrue avec les réservations directes, car ils peuvent offrir un séjour à 180 euros par nuit, tandis que via des plateformes en ligne telles que Booking, TripAdvisor ou Airbnb, le prix moyen peut varier à 140 euros. Comme conséquence possible, une diminution du taux d’occupation a été observée, passant de 55,66 % en 2022 à 54,32 % en 2023.

Cet impact a également entraîné une baisse de 7 % des logements à usage touristique situés sur la côte espagnole. En août 2022, le taux d’occupation était de 90,9 %, tandis que cette année, il est de 84,3 %. Cependant, les côtes de Málaga, de Majorque et de Minorque restent les principales destinations avec le plus fort taux d’occupation dans les logements à usage touristique.

Évolution des tarifs dans les locations de vacances

Les tarifs des locations de vacances ont connu une augmentation, en particulier en basse saison, ce qui a entraîné une rentabilité accrue avec les réservations directes. Cependant, le taux d’occupation a légèrement diminué en raison de la réduction de la durée des séjours. Malgré ces changements, on prévoit que le secteur de la location de vacances dans le pays connaîtra une fin d’année très positive en raison de la croissance des arrivées de touristes internationaux.

L’évolution des tarifs peut être comprise de la manière suivante :

• Augmentation des tarifs: selon l’étude de Lodgify, on a observé une augmentation de 3,5 % du tarif moyen quotidien (ADR) des logements par rapport à 2022, notamment en basse saison.
• Rentabilité accrue avec les réservations directes: les réservations directes rapportent en moyenne 179 € par nuit aux hôtes, soit 33 % de plus que les réservations effectuées via des plateformes en ligne.
• Baisse du taux d’occupation: le taux d’occupation a diminué de 2,5 % cette année par rapport à la même période de l’année précédente. En 2022, le taux d’occupation était de 55,66 %, tandis qu’en 2023, il est de 54,32 %.
• Durée des séjours plus courte: on prévoit une légère réduction de la durée moyenne des séjours dans les locations de vacances cette année, qui s’établira à 4,96 jours, contre une moyenne de 5,31 jours en 2022.
• Transformation de la demande: l’augmentation des tarifs a incité les clients à réduire la durée de leurs séjours, ce qui permet aux hôtes de remplir leurs calendriers de réservations. Cependant, cela a eu pour conséquence une diminution du taux d’occupation moyen. Malgré tout, l’impact de cette transformation est toujours considéré comme positif dans le secteur.

Facteurs influençant les prix de location

Il est également nécessaire de tenir compte des facteurs qui influent sur le coût de la location, et qui peuvent varier en fonction de :

• Augmentation de la demande : la demande continue de croître en raison des coûts élevés d’achat de logements. Cela permet aux propriétaires de fixer des prix plus élevés.
• Limite de 2 % dans le renouvellement des loyers : cela empêche les propriétaires d’augmenter considérablement les prix entre les contrats.
• Prix élevés dans les capitales : l’année 2023 a débuté avec des prix élevés de location, notamment dans les grandes villes, telles que Valence, Barcelone, Málaga et Alicante, où les prix ont dépassé le taux d’inflation.
• Pénurie de logements sur le marché de la location : la diminution du nombre de logements en location dans des villes comme Palma de Majorque, Barcelone, Málaga et Madrid dépasse les 40 %. Cela est dû à la forte demande et aux mesures étatiques qui limitent les prix et créent une insécurité juridique dans le secteur.
• Location sous forme temporaire : la location temporaire connaît une augmentation de 200 % au cours de la dernière année. Cette modalité permet de tirer profit de la location tout en conservant la disponibilité à long terme du logement.

Ces facteurs combinés contribuent à la dynamique actuelle du marché de la location en Espagne en 2023, caractérisée par des prix à la hausse et une demande croissante en raison des difficultés d’achat de logements.

Prévisions des tarifs pour l’avenir

Plusieurs facteurs influencent les tarifs sur le marché, et pour prédire leur comportement, il faut tenir compte de facteurs tels que :

• Croissance du secteur de la location de vacances : les visites de touristes internationaux ont dépassé les niveaux de 2019, établissant un record historique.
• Désaisonnalisation des tarifs : la tendance indique une désaisonnalisation des tarifs, avec des augmentations de prix pendant la basse saison. Cela pourrait être une stratégie pour maintenir les revenus tout au long de l’année.
• Taux d’occupation et durée des séjours : on constate que la durée des séjours tend à être plus courte par rapport aux années précédentes.
• Impact de la typologie du logement : les maisons individuelles, telles que les chalets ou les maisons de campagne, connaissent une croissance plus marquée des tarifs pendant l’été par rapport aux appartements ou aux auberges, ce qui suggère une plus grande saisonnalité pour ce type de propriétés.
• Réservations directes vs OTAs : les réservations effectuées directement via le site web de l’hébergement génèrent davantage de revenus pour les propriétaires par rapport à celles effectuées via des plateformes de réservation en ligne (OTAs), telles que Holidu ou Rentalia.
• Précocité des réservations : il y a eu une augmentation des réservations effectuées plus de 3 mois à l’avance au cours des premiers mois de l’année, probablement en raison de l’incertitude liée à la pandémie et à d’autres facteurs mondiaux. Les réservations de dernière minute (moins de 21 jours à l’avance) restent courantes pendant la haute saison.
• Impact de la durée du séjour sur la précocité des réservations : les séjours plus courts sont généralement réservés avec moins de préavis, tandis que les séjours plus longs sont planifiés avec plus d’anticipation.

En résumé, le secteur de la location de vacances en Espagne continue de montrer de bonnes performances en 2023, avec des tarifs stables, bien qu’en augmentation en basse saison. Le taux d’occupation et la durée des séjours varient, mais on s’attend à ce que les mois d’été restent forts.

Valeur des réservations directes

Comment les réservations directes influent-elles sur l’ADR ?

Les réservations directes ont un impact très positif sur le tarif moyen quotidien (ADR) des locations de vacances en Espagne. En comparaison avec les réservations effectuées via des plateformes Internet (OTAs), les réservations directes via le site web de l’hôte ont généré significativement plus de revenus.

• Les chiffres étayent cette affirmation : l’ADR moyen entre janvier 2022 et juin 2023 pour les réservations via OTAs était de 134,56 €, tandis que les réservations directes via le site web de l’hôte ont généré en moyenne 179,08 €, ce qui équivaut à une augmentation de 33 %.

Ces données confirment la tendance de l’industrie hôtelière à privilégier les avantages des réservations directes, en soulignant que la création d’un site web de location de vacances personnalisé peut être un investissement rentable, avec des coûts aussi bas que 10 € par mois.

Plateformes web de location de vacances

La prolifération des plateformes en ligne a complètement transformé la manière dont les voyageurs trouvent un hébergement, offrant une grande variété d’options à travers le monde. Ces plateformes ont non seulement révolutionné l’industrie, mais ont également démocratisé l’accès des propriétaires au marché touristique, traditionnellement dominé par les hôtels.

Dans le secteur touristique espagnol en 2023, les réservations de locations de vacances sont réparties entre plusieurs canaux. Bien qu’Airbnb ait été un pionnier dans la révolution de la location de vacances, Booking.com se distingue en tant que leader des réservations dans le pays, représentant 39 % du total, tandis qu’Airbnb en occupe 32 %. Cependant, les plateformes offrant des services de gestionnaire de canaux, comme Holidu, gagnent en popularité dans le pays, car elles permettent aux hôtes de répertorier leurs propriétés sur plusieurs canaux et de les gérer au même endroit, ce qui leur fait gagner beaucoup de temps.

De manière surprenante, le troisième segment de réservations le plus important correspond aux réservations directes, représentant 28 % du total. Cela indique que les propriétaires et les hôtes optent de plus en plus pour les réservations directes des clients, évitant ainsi les commissions généralement facturées par les plateformes, qui sont généralement d’environ 15 %. Ce changement reflète une tendance à la recherche d’alternatives pour maximiser les revenus et réduire les coûts associés à la location de vacances.

Dans notre magazine, vous trouverez des informations détaillées sur ces plateformes et sur les plus populaires pour la location de vacances en 2023.

Comment la typologie de l’hébergement influence-t-elle ?

Dans le débat sur l’investissement dans une maison ou un appartement pour la location de vacances, voici quelques points clés à prendre en compte :

• Choix de l’hébergement : lorsque vous envisagez d’investir dans la location de vacances, vous devez décider entre une maison et un appartement.
• Différence de tarifs : les statistiques montrent que les maisons unifamiliales destinées à la location de vacances ont un tarif moyen quotidien (ADR) 60,48 % plus élevé que les appartements ayant le même objectif.
• Prix d’achat : en examinant les données de Tinsa et du Mitma sur les logements de nouvelle construction en Espagne, on découvre que le prix d’achat d’une maison unifamiliale est en moyenne de 65,15 % plus élevé que celui d’un appartement de taille similaire.
• Saisonnalité de l’ADR: Les maisons individuelles connaissent une hausse plus marquée de l’ADR pendant les mois d’été par rapport aux appartements, ce qui pourrait s’expliquer par la préférence pour des propriétés avec jardin et piscine en haute saison.
• Préférences de l’hôte : Le choix entre une maison et un appartement dépend du cas spécifique et des préférences de l’hôte. Certains cherchent un flux de trésorerie stable tout au long de l’année, tandis que d’autres sont prêts à gérer des fluctuations si cela signifie des profits plus importants en haute saison.
• Considérations économiques : Si vous n’êtes pas propriétaire d’une maison individuelle et que vous devez l’acheter, le prix est généralement environ 65 % plus élevé que celui d’un appartement, bien que cela puisse être compensé par un rendement plus élevé.

Le choix entre une maison et un appartement pour la location touristique dépend de facteurs tels que les préférences personnelles et les objectifs financiers. Avant de prendre une décision, il est essentiel d’effectuer des calculs de rentabilité précis à l’aide d’outils appropriés.

L’importance de la durée du séjour :

Malgré l’augmentation des tarifs moyens, des doutes surgissent quant à savoir si l’Espagne connaît réellement une augmentation de la richesse. En conséquence de cette augmentation, on a observé une légère baisse du taux d’occupation jusqu’à présent cette année, avec une baisse moyenne de 2,5 % jusqu’à juin. Cependant, il n’y a aucune raison de s’alarmer, car cela est considéré comme un ajustement naturel après l’ère post-Covid et dans un contexte de refroidissement économique mondial. De plus, il faut se rappeler que nous avons encore les mois de juillet et août devant nous, qui ont historiquement été les plus forts en termes de taux d’occupation en Espagne.

Explorons maintenant plus en détail la durée des séjours et comment cela peut influencer le marché de la location de vacances.

Taux d’occupation :

• Le taux d’occupation a connu une légère diminution.
• Au mois de mars, cette diminution a été plus notable, passant d’environ 60 % en 2022 (57,52 %) à environ 50 % en 2023 (53,25 %).
• Cette diminution est considérée comme un ajustement naturel après la phase d’enthousiasme post-Covid et dans un contexte de refroidissement économique mondial.

Durée des séjours :

• La plupart des hôtes préfèrent les séjours longs, généralement de 30 jours ou moins, en raison de la réduction des enregistrements et des départs.
• Une durée moyenne de séjour de 4,96 jours est projetée, légèrement inférieure aux 5,31 jours de 2022.
• La répartition des réservations montre que les séjours de durée moyenne (4-7 jours) et de longue durée (+8 jours) sont plus courants pendant l’été.
• Pendant la Semaine sainte, les séjours de 4 à 7 jours connaissent une croissance significative.

Durée des séjours par catégorie d’hébergement :

• Les logements de luxe ont tendance à avoir des séjours plus courts, avec 18 % de séjours de 1 à 3 jours et 11 % de séjours de plus d’une semaine.
• Dans la catégorie premium, les séjours les plus longs (8 jours ou plus) représentent 25 % des réservations.
• Augmenter la durée minimale du séjour à une semaine peut être bénéfique pour les hébergements de catégorie premium.

Durée des séjours selon le canal de réservation :

• Les réservations de plus de 8 jours sont majoritairement effectuées (53 %) via le site web de l’hébergement lui-même (réservations directes).
• Les réservations directes sont exemptes de commissions, ce qui les rend attrayantes pour les hébergements souhaitant baser leur modèle d’entreprise sur des séjours de longue durée.

Nous pouvons donc conclure que le taux d’occupation a légèrement diminué en 2023, mais il devrait augmenter dans un avenir proche.

Anticipation des réservations :

Pendant les mois de janvier et février 2023, un changement notable a été observé dans l’anticipation des réservations de locations de vacances en Espagne. Comparé à l’année précédente, environ 50 % des réservations ont été effectuées plus de 3 mois à l’avance, une augmentation significative par rapport aux 32 % de 2022.

Cette augmentation inhabituelle pourrait être liée à l’incertitude persistante causée par la pandémie de COVID-19 et d’autres facteurs, tels que le conflit en Ukraine. De plus, les réservations effectuées moins de 21 jours à l’avance représentent constamment environ 40 % du total, avec un pic qui s’étend de juin à novembre.

L’anticipation des réservations influence également :

• La durée moyenne des séjours.
• Les réservations effectuées avec moins de 20 jours à l’avance sont généralement pour des séjours courts (moins de 4 jours), ce qui pourrait être considéré comme des achats impulsifs.

En revanche, les séjours réservés plus de 3 mois à l’avance ont tendance à durer environ 8 jours ou plus d’une semaine, ce qui pourrait être utile pour planifier des stratégies de promotion, telles que des campagnes publicitaires sur Google.

Principales destinations des visiteurs internationaux:

Selon un rapport de l’Institut national de la statistique, les destinations les plus visitées cette année sont les suivantes :

• Îles Baléares : se positionnent comme la principale destination des touristes en mai, avec 21,9 % du total. Elles ont connu une augmentation de 10,2 % des arrivées de touristes, avec l’Allemagne (31,3 %) et le Royaume-Uni (29,0 %) comme principaux pays d’origine.
• La Catalogne occupe la deuxième place, très près, avec 21,8 %, suivie de l’Andalousie en troisième position avec 14,7 %. La Catalogne a enregistré une augmentation de 21,7 % du nombre de touristes, en recevant près de 1,8 million, la France (21,9 %) et les États-Unis (11,0 %) étant les principales sources de visiteurs.
• L’Andalousie se positionne comme la troisième communauté de destination principale, avec plus de 1,2 million de touristes et une augmentation de 16,5 %, dirigée par le Royaume-Uni (25,5 %) et la France (11,4 %).
• D’autres communautés connaissent également des augmentations, telles que 26,3 % en Communauté Valencienne, 23,3 % dans la Communauté de Madrid et 9,7 % aux Canaries.

Sur les cinq premiers mois de 2023, la Catalogne, les Canaries et l’Andalousie sont les principales communautés accueillant des touristes, avec des augmentations significatives par rapport à 2022.

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