Fiscalité des locations de vacances au Portugal

Juin 2025

Pour investir dans l’immobilier locatif touristique, le Portugal est un excellent choix. Entre les régions phares comme Lisbonne, Porto ou l’Algarve et les zones en croissance telles que Madère, les Açores ou l’Alentejo, le pays ne manque pas d’opportunités. Si l’on ajoute à cela la forte attractivité touristique et une fiscalité avantageuse, l’achat d’une maison de vacances au Portugal devient un projet idéal ! Holidu, site web de location de vacances, vous détaille les règles à respecter pour investir au Pays des Œillets.

Louer sa maison pour les vacances au Portugal : ce que dit la loi

Si le Portugal cherche à attirer les investisseurs étrangers, les autorités ont toutefois supprimé certains avantages fiscaux, comme le fameux Golden Visa, qui ne s’applique plus aux investissements immobiliers. Le gouvernement a aussi mis l’accent sur les règles d’hygiène et de sécurité des biens proposés pour un usage touristique.

Quelles sont les obligations légales pour louer un bien à usage touristique ?

Si vous souhaitez louer un appartement de vacances au Portugal, la première démarche consiste à obtenir la licence Alojamento Local ou AL. Pour cela, il y a six étapes à suivre :

• vérifier l’éligibilité du bien auprès de la municipalité ;
• déclarer votre activité, obtenir un numéro d’identification fiscale (NIF) puis vous inscrire auprès de l’administration fiscale ;
• souscrire une assurance en responsabilité civile ;
• fournir une notification préalable à la municipalité ;
• respecter les normes de sécurité ;
• passer l’inspection.

Une fois ces formalités effectuées, vous recevez la licence et devez l’apposer de façon visible à l’entrée du logement touristique. Cette licence donne droit à un numéro d’enregistrement, qui doit apparaître dès que vous annoncez un bien de location de vacances. 

Tout manquement à ces obligations légales est passible de sanctions. Pour les particuliers qui ne fournissent pas leur numéro d’enregistrement ou qui louent sans licence, l’amende peut atteindre 3 740 euros. La non-apposition de la plaque « AL » peut, elle, entraîner une amende maximale de 750 euros. Les autorités peuvent aussi interdire au contrevenant tout exercice de l’activité de location touristique pour une période de deux ans au maximum.

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Quelle est l’imposition sur les locations saisonnières au Portugal ?

Le taux de l’impôt sur les revenus de la location de vacances varie selon le statut du bailleur. Les propriétaires qui ne résident pas au Portugal sont taxés à hauteur de 25 % des revenus locatifs saisonniers, avec une base d’imposition équivalente à 15 % du chiffre d’affaires. En clair : vous réglez aux services fiscaux 25 % de 15 % de vos gains, soit un taux effectif de 3,75 %. 

Pour jusqu’à 200 000 euros de chiffre d’affaires annuel, vous pouvez adopter un régime fiscal simplifié. Quant à la TVA sur la location d’un appartement de vacances, elle s’applique au-dessus de 10 000 euros de CA par an et s’élève à 6 %.

L’impôt foncier ou IMI est versé chaque année à la commune où se situe le bien. Le taux varie entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur patrimoniale taxable ou VPT, elle-même fixée par les autorités fiscales. Si vous possédez une propriété urbaine d’une valeur supérieure à 600 000 euros (1,2 million pour un couple), vous êtes également assujetti à l’AIMI (Adicional ao IMI). Le taux de cette taxe foncière supplémentaire est de 0,7 %.

Les avantages fiscaux au Portugal pour la location touristique

Les revenus locatifs sont soumis à l’imposition au Portugal. Toutefois, les conditions fiscales se révèlent avantageuses, incitant de nombreux investisseurs à acquérir un appartement en bord de mer ou une propriété de standing.

Quelles déductions fiscales pour la location saisonnière ?

Tout d’abord, sachez que les particuliers qui proposent la location d’un appartement de vacances bénéficient d’un abattement de 35 %. D’autres abattements existent pour les immeubles classés, notamment.

En tant que propriétaire bailleur non-résident, vous pouvez par ailleurs déduire les frais suivants de vos impôts :

• les coûts d’entretien de la propriété ;
• l’impôt foncier ou IMI ;
• les commissions perçues par les intermédiaires (portails de location de vacances, par exemple).

Notez que, pour éviter la double imposition, la France et le Portugal ont signé une convention. Vous devez déclarer vos revenus locatifs dans les deux pays, mais ils donnent droit, en France, à un crédit d’impôt couvrant la totalité des sommes perçues.

Découvrez notre guide sur la fiscalité des locations de vacances en France.

La déduction de la taxe foncière pour les propriétés résidentielles occupées par le propriétaire ne concerne pas l’activité de location saisonnière. Quant à la déduction de la taxe sur le transfert de propriété, elle ne s’applique qu’à l’activité d’achat-vente de biens immobiliers.

Passer par un portail de location de vacances est-il fiscalement intéressant ?

Un intermédiaire comme Holidu vous permet de bénéficier d’une visibilité optimale, d’une réputation de sérieux et d’une large vitrine pour trouver des locataires. Vous augmentez ainsi la rentabilité de votre achat, limitez la vacance locative et disposez de services professionnels pour booster et gérer vos locations. Étant donné que les frais prélevés par les sites web de location de vacances sont déductibles des impôts, vous avez tout intérêt à passer par eux pour proposer votre bien.

Comment déclarer ses revenus locatifs au Portugal pour être en règle ?

Régler les impôts et taxes sur la location d’un appartement de vacances passe par deux grandes étapes : une déclaration initiale, puis annuelle. 

Déclaration initiale auprès de l’administration fiscale portugaise

Avant de louer une maison pour les vacances, tout propriétaire doit effectuer une déclaration fiscale de début d’activité économique, dans le domaine de l’exploitation de logement(s) meublé(s) pour touristes. Cette démarche doit être réalisée auprès de l’administration fiscale portugaise, sous peine de sanctions.

Déclaration annuelle des gains liés à la location saisonnière

Tous les ans au mois de mai, les propriétaires bailleurs sont tenus de déclarer leurs revenus locatifs de l’année précédente auprès de l’Autoridade Tributária. 

Ils doivent également reporter les revenus locatifs perçus au Portugal sur leur déclaration de revenus en France, via les formulaires 2047 (déclaration des revenus encaissés à l’étranger) et 2042 C. Le crédit d’impôt accordé par l’administration fiscale française est calculé et appliqué automatiquement.

Le cadre légal et les règles fiscales qui régissent l’activité de location saisonnière au Portugal différent assez peu de ceux de la France. Toutefois, pour être sûr de la conformité de vos déclarations, vous pouvez faire appel à un comptable ou vous renseigner auprès des autorités fiscales portugaises. Le centre d’aide Holidu constitue aussi une mine de conseils pour gérer vos biens, les mettre en valeur et optimiser vos revenus locatifs au Portugal.

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