Hériter d'une location de vacances en Espagne : le guide complet
Droit successoral, droits de succession, réglementation touristique régionale : ce que les familles non résidentes doivent anticiper avant le décès.
Juillet 2026
Cet article a été rédigé avec l’appui juridique de Salama Legal SLP, spécialistes du droit espagnol de la location de vacances.
La succession d’un bien immobilier en Espagne implique de naviguer simultanément dans trois domaines juridiques distincts. Le droit successoral détermine qui hérite, les droits de succession espagnols déterminent ce qui est dû, et la réglementation touristique régionale détermine si le bien peut continuer à être loué.
Pour de nombreuses familles non résidentes, ces questions ne se posent qu’après le décès. La bonne nouvelle, c’est que la majeure partie du processus est tout à fait gérable une fois que l’on sait à quoi s’attendre. Un conseil adapté pris tôt peut faire une réelle différence, à la fois sur le montant des droits de succession en Espagne et sur la fluidité du processus.
Quelle loi successorale s’applique : le règlement européen 650/2012
Depuis août 2015, les successions transfrontalières au sein de l’Union européenne sont régies par le règlement européen 650/2012, qui détermine la loi applicable à la succession. En règle générale, c’est la loi de la résidence habituelle du défunt au moment du décès qui s’applique à l’ensemble du patrimoine, y compris à un bien situé en Espagne.
Il existe toutefois une option utile. Le règlement permet à toute personne de choisir, dans son testament, que la loi de sa nationalité s’applique à sa succession. C’est une décision simple à prendre à l’avance, mais qui peut avoir des conséquences pratiques importantes. Elle détermine notamment si les règles de réserve héréditaire s’appliquent (elles existent en droit successoral espagnol sous le nom de “legítima” et, comme la réserve héréditaire française, protègent la part des enfants, mais selon des modalités différentes), si le conjoint survivant est privilégié, et comment les éventuels désaccords entre héritiers sont résolus.
Pour les ressortissants français confrontés à un héritage en Espagne, choisir la loi française dans leur testament est souvent la solution la plus simple. En tant que citoyens de l’Union européenne, ils bénéficient pleinement du règlement 650/2012 lorsque les autorités espagnoles traitent la succession.
En l’absence de testament, ou en présence d’un testament français qui ne mentionne pas le bien espagnol, les héritiers doivent généralement suivre un parcours plus long. Il faut déterminer quelle loi s’applique, réunir des documents étrangers, puis les faire traduire, apostiller et enregistrer en Espagne. Un testament espagnol règle tout cela à l’avance.
Les droits de succession espagnols : comment le taux est calculé
Quel que soit le droit successoral applicable, l’ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, les droits de succession et de donation espagnols) est due par l’héritier lors de l’acquisition de biens situés en Espagne. Elle s’ajoute à d’éventuels droits de succession dus en France.
Il est utile de bien connaître le barème des droits de succession espagnols. L’impôt est fixé au niveau de l’État mais ajusté par chaque communauté autonome. Le barème national démarre à 7,65 % et grimpe progressivement jusqu’à 34 %, mais le taux réellement appliqué dépend aussi de trois facteurs : le lien de parenté entre le défunt et l’héritier (les descendants directs et le conjoint bénéficient généralement d’abattements substantiels, tandis que les parents plus éloignés et les héritiers sans lien de parenté sont soumis à des taux plus élevés), le patrimoine préexistant de l’héritier (au-delà de certains seuils, l’impôt peut être multiplié par des coefficients atteignant jusqu’à 2,4 fois son montant pour les parents éloignés disposant d’un patrimoine important), et la communauté autonome où se situe le bien.
Concernant les droits de succession, l’Andalousie, Madrid, la Murcie, les îles Canaries et les Baléares forment une catégorie à part. Ces régions ont instauré un abattement sur les droits de succession particulièrement généreux, réduisant de 95 % à 99 % l’impôt dû par les héritiers directs. Une même succession peut ainsi donner lieu à une imposition de quelques centaines d’euros dans une région et de plusieurs dizaines de milliers d’euros dans une autre, une bonne raison de s’y intéresser tôt.
L’avantage de la communauté autonome, et pourquoi les non-résidents peuvent aussi en bénéficier
Jusqu’en 2014, seul le barème national s’appliquait aux non-résidents en matière de droits de succession espagnols, tandis que les héritiers résidant en Espagne bénéficiaient des abattements régionaux, souvent bien plus avantageux. La Cour de justice de l’Union européenne a jugé cette différence de traitement discriminatoire, ce qui a conduit l’Espagne à adapter ses règles.
Aujourd’hui, les héritiers non-résidents, qu’ils vivent dans l’UE, dans l’EEE, ou plus loin, par exemple en Suisse ou aux États-Unis, ont le droit d’appliquer la législation de la communauté autonome où se situe le bien, si cela aboutit à une imposition plus faible.
Un certain nombre d’héritiers non-résidents continuent malgré tout de payer le taux national, plus élevé, souvent simplement parce que leur conseil n’était pas au courant de ce changement, ou parce que la succession a été traitée rapidement, sans examen approfondi. Un outil de simulation des droits de succession espagnols permet de vérifier rapidement si le taux régional est plus avantageux. Dans de nombreux cas, l’impôt déjà payé peut même être récupéré en rectifiant la déclaration initiale, tant que le délai de prescription de quatre ans n’est pas dépassé. Pour les successions déclarées entre 2021 et 2025, il est souvent encore possible de récupérer la différence.
Les droits de succession en France
Beaucoup de familles qui héritent d’un bien en Espagne sont surprises d’apprendre que le paiement de l’ISD en Espagne ne les dispense pas automatiquement de toute formalité en France.
Depuis 1963, une convention fiscale bilatérale entre la France et l’Espagne évite la double imposition en matière de succession. Concrètement, en vertu de l’article 30 de cette convention, les biens immobiliers, comme la location de vacances héritée, sont imposés exclusivement dans le pays où ils se situent. Un bien espagnol n’est donc pas soumis, en plus, aux droits de succession français. Les actifs financiers (comptes bancaires notamment) suivent en revanche une autre règle : ils sont imposés dans l’État de la dernière résidence fiscale du défunt, ce qui peut occasionnellement donner lieu à des divergences d’interprétation entre les administrations française et espagnole sur la nature de certains biens.
Pour les successions plus complexes, notamment celles impliquant des comptes bancaires ou d’autres actifs mobiliers, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel maîtrisant à la fois le droit français et le droit espagnol, afin de s’assurer que chaque catégorie de bien est déclarée dans le bon pays et au bon moment.
En pratique, les héritiers doivent conserver une copie tamponnée du formulaire Modelo 650 ainsi que le justificatif de paiement, et les transmettre à l’administration fiscale française en temps utile si nécessaire. Déposer la déclaration espagnole en retard, ou sous-évaluer le bien, peut compliquer la coordination entre les deux administrations.
Transférer la licence touristique aux héritiers
En s’occupant de la licence touristique en Espagne, les héritiers découvrent rapidement un point sur lequel ce type de bien diffère de la plupart des autres actifs hérités : la licence ne se transmet pas automatiquement aux héritiers.
Chaque communauté autonome applique ses propres règles. En Andalousie, les héritiers doivent mettre à jour l’enregistrement de la licence auprès de l’autorité touristique dans un délai fixé après l’acceptation de la succession, en fournissant l’acte d’acceptation et un justificatif de propriété. En Communauté valencienne, une procédure similaire de changement de titulaire s’applique. En Catalogne, aux Baléares et aux Canaries, les règles ont tendance à être plus strictes, et la licence peut être perdue si la procédure n’est pas menée à terme à temps.
Tant que la licence n’a pas été formellement transférée au nouveau propriétaire, le bien ne peut légalement pas être proposé à la location de vacances. Les plateformes de réservation, qui transmettent désormais les revenus directement à l’administration fiscale espagnole dans le cadre de DAC7 (la directive européenne relative à l’échange automatique d’informations des plateformes numériques), peuvent également bloquer les annonces ou les versements si le nom figurant sur la licence ne correspond pas au propriétaire actuel.
Il est conseillé de traiter le transfert de la licence avec la même priorité que la déclaration fiscale et l’inscription au registre foncier, afin que le bien puisse recommencer à générer des revenus locatifs le plus rapidement possible.
Étapes pratiques et documents nécessaires
La succession d’une maison en Espagne se déroule sans encombre lorsque les étapes suivantes sont respectées : un testament espagnol ou étranger accompagné d’un certificat des dernières volontés (Certificado de Actos de Última Voluntad) confirmant que le testament est valide et qu’il s’agit bien du dernier en date, un acte de décès (s’il a été délivré à l’étranger, les héritiers doivent obtenir l’apostille de l’acte de décès et le faire traduire), le numéro NIE pour chaque héritier (le numéro fiscal espagnol pour les étrangers, exigé aussi bien par l’administration fiscale que par le cadastre), un inventaire complet des actifs et dettes situés en Espagne à la date du décès, y compris comptes bancaires, véhicules et prêts hypothécaires en cours, le dépôt du formulaire 650 (déclaration des droits de succession) dans les six mois suivant le décès, avec une prolongation optionnelle de six mois pouvant être demandée dans les cinq premiers mois, et enfin l’acceptation de la succession devant un notaire espagnol, suivie de l’inscription au registre foncier et auprès de l’autorité touristique régionale.
Le délai de six mois est celui que les familles manquent le plus souvent. Demander la prolongation est gratuit et simple, mais la demande doit être faite dans les cinq premiers mois.
Anticiper : testament, numéro NIE et liste des actifs
Pour toute personne héritant d’un bien à l’étranger, en particulier d’une location de vacances en Espagne, la meilleure chose que le propriétaire actuel puisse faire est de préparer trois éléments à l’avance. Un testament espagnol couvrant spécifiquement le bien situé en Espagne. Une liste de tous les actifs espagnols avec leurs références (le numéro NIE du propriétaire, la référence cadastrale du bien inscrite auprès du cadastre espagnol, l’IBAN des éventuels comptes bancaires espagnols). Et des copies des dernières déclarations de l’IRNR en Espagne (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, l’impôt sur le revenu des non-résidents).
Un testament espagnol portant sur un bien immobilier coûte moins de 100 € à rédiger devant notaire, et peut être coordonné avec un testament étranger pour éviter tout conflit entre les deux. La liste des actifs se prépare en une après-midi et évite aux héritiers des semaines de recherches dans une période déjà éprouvante. Et des déclarations IRNR à jour permettent aux héritiers de recevoir le bien avec un historique fiscal propre, plutôt que de devoir gérer des obligations non remplies qui refont surface en cours de procédure.
Lorsque ces éléments sont réunis, une succession peut souvent être bouclée en quelques semaines. Sans cela, le processus prend généralement de six à douze mois, parfois plus.
Tirer le meilleur parti de la succession
Pour les familles qui envisagent d’acheter un bien en Espagne pour le louer, ou qui possèdent déjà une location de vacances dans le cadre d’une succession, les meilleurs résultats viennent d’un peu de préparation et du bon enchaînement des étapes. Organiser la planification en amont, déclarer la succession dans les délais, faire valoir l’avantage de la communauté autonome lorsqu’il s’applique, transférer la licence avant qu’elle n’expire, et remettre le bien en location le plus rapidement possible.
Pour une succession transfrontalière comme celle d’un bien en Espagne, chacune de ces étapes reste, prise isolément, tout à fait gérable. Ensemble, elles font une réelle différence, tant sur le plan fiscal que sur la rapidité avec laquelle la succession arrive à une conclusion nette.
Cet article a été rédigé avec l’appui juridique de Salama Legal SLP, un cabinet spécialisé dans les licences de location touristique, la fiscalité internationale et les successions transfrontalières pour les propriétaires en Espagne.