Marseille : règles pour louer en courte durée

Juin 2025

Plébiscitée par les touristes comme par les investisseurs, la cité phocéenne a adopté des mesures restrictives pour lutter contre la location saisonnière sauvage. Toutefois, vous pouvez parfaitement louer un appartement de vacances dans cette ville et en tirer profit, à condition de respecter scrupuleusement les différentes réglementations. Notre site web de location de vacances fait le point pour vous.

Location de vacances à Marseille : vos obligations déclaratives 

Tout hébergement de type Airbnb à Marseille doit faire l’objet d’une déclaration en bonne et due forme auprès de la mairie. Les formalités administratives dépendent du statut du bien : résidence principale ou secondaire.

Cas n° 1 : résidence principale louée comme maison de vacances

Vous pouvez proposer votre résidence principale – soit le logement que vous occupez au moins huit mois par an – en tant que location saisonnière à Marseille. Cependant, vous devez appliquer les règles suivantes :

• déclarer votre hébergement touristique auprès de la mairie avant de démarrer votre activité ;
• créer un compte hébergeur directement sur le site des taxes de séjour ;
• demander un numéro d’enregistrement unique obligatoire ;
• afficher celui-ci sur vos annonces de maison de vacances (tous supports confondus).

Cas n° 2 : résidence secondaire louée comme appartement de vacances

Comme d’autres métropoles telles que Bordeaux ou Toulouse, la cité phocéenne a adopté des mesures pour limiter l’expansion des locations touristiques dans sa commune. Depuis juin 2021, un propriétaire ne peut proposer qu’un seul logement Airbnb à Marseille en dehors de sa résidence principale. 

De plus, toute location saisonnière d’une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage, à demander au Guichet unique du Service des autorisations d’urbanisme. Elle n’est délivrée que pour quatre ans : vous devrez ensuite renouveler votre demande.

Si vous désirez louer plus d’un logement de vacances, vous devez également appliquer la règle de compensation. Cette disposition vous impose de proposer un bien de surface équivalente, situé dans la même zone que la location saisonnière, à des fins d’habitation permanente. 

L’obligation de compensation vise à préserver une offre de logement accessible aux résidents permanents, notamment dans les zones immobilières tendues des 1er, 2e, 6e et 7e arrondissements de Marseille.

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Durée maximale de location Airbnb à Marseille

La législation en vigueur en France fixe un plafond annuel pour la location saisonnière :

• La loi Hoguet stipule qu’elle ne peut excéder 90 jours consécutifs (non renouvelables).
• Le Code du tourisme et la loi Elan limitent la durée de location touristique à 120 jours par an.
• La législation Airbnb à Marseille abaisse cette durée maximale à 90 jours à partir du 1er janvier 2026. En cas de dépassement, le contrevenant s’expose à une amende de 15 000 euros.

Quels risques en cas de non-respect des lois Airbnb à Marseille ?

Pour faire appliquer les dispositions légales, la cité phocéenne a recruté une équipe d’agents assermentés. Cette « brigade Airbnb » traque les pratiques illégales en matière de location saisonnière en contrôlant les annonces et en visitant les logements. Elle est également chargée de sanctionner les bailleurs indélicats.

Location saisonnière : vos obligations fiscales à Marseille 

La réglementation Airbnb à Marseille impose aux propriétaires de collecter et reverser la taxe de séjour. Les revenus locatifs doivent par ailleurs faire l’objet d’une déclaration aux services fiscaux.

Taxe de séjour pour les hôtes Airbnb à Marseille (et les autres)

Comme toutes les communes, Marseille a instauré une taxe de séjour. Elle s’applique à toute personne majeure non domiciliée dans la commune et hébergée à titre onéreux sur son territoire. Le montant est calculé par nuitée et par personne. En tant qu’hébergeur, vous devez collecter cette somme et la reverser à la municipalité via le site des taxes de séjour. Les sommes perçues sont utilisées pour promouvoir et développer le tourisme à Marseille.

Découvrez la Loi anti-Airbnb en France : qu’est-ce que c’est ?

Taxes additionnelles spécifiques à Marseille

Le département des Bouches-du-Rhône perçoit une taxe additionnelle correspondant à 10 % de la taxe de séjour de base. La loi Finances 2023 y ajoute un second prélèvement de 34 % au profit de la Société de la Ligne Nouvelle Provence-Côte d’Azur.

Déclaration des revenus locatifs de vos meublés de tourisme

Les propriétaires de biens proposés en location saisonnière à Marseille doivent reporter les montants perçus sur leur déclaration de revenus. Il existe deux régimes pour les LMNP (loueurs en meublé non professionnels).

Régime micro-BIC

De nouveaux abattements fiscaux sont entrés en vigueur au 1er janvier 2025 :

• meublés non classés : abattement réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond annuel de 15 000 euros ;
• meublés de tourisme classés : abattement de 50 % au lieu de 71 %, avec des revenus locatifs annuels maximum de 77 700 euros.

Pour déclarer vos loyers, utilisez la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Régime réel

Si vos revenus locatifs dépassent le plafond micro-BIC, vous devez les déclarer au régime réel. Celui-ci présente un avantage de poids : il vous permet de déduire vos charges (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt immobilier…) et l’amortissement de votre bien. 

Pour cette déclaration, vous avez besoin des formulaires 2042 C-PRO et 2031, ainsi que des annexes 2033-A à 2033-E.

Conseils pratiques pour la location saisonnière à Marseille

Avec un taux d’occupation moyen de 70 %, la cité phocéenne est une cible de choix pour louer une maison de vacances. Holidu vous explique comment tirer le meilleur parti de votre bien et développer votre réseau… en toute légalité ! 

Assurance et suivi de la réglementation à Marseille

La ville a mis en place des mesures strictes concernant la location saisonnière et entend les faire respecter. En tant qu’hôte, veillez à bien remplir vos obligations administratives et à demander votre numéro d’enregistrement. Indiquez-le sur toutes les annonces, qu’elles soient publiées sur les sites web de location de vacances ou ailleurs.

D’autre part, déclarer la location saisonnière de votre logement à votre assureur permet de bénéficier d’une protection supplémentaire en cas de dégât ou de litige.

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