Fiscalité de la location saisonnière : LMNP ou SCI ?

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Fonctionnement d’une SCI

Le principe de la SCI

Une SCI est spécialisée dans la gestion de biens immobiliers : acquisition, construction et administration. Elle permet aux associés (au nombre de deux minimum) qui la composent de mutualiser leurs ressources pour gérer un patrimoine immobilier en profitant d’une fiscalité avantageuse.

Administrée par un gérant, la SCI possède une personnalité morale. Les biens immobiliers qu’elle détient peuvent être loués ou mis à disposition de ses membres.

Par sa nature « civile » et non « commerciale », la SCI est autorisée à louer des immeubles non meublés. Elle peut néanmoins exercer, à titre secondaire, une activité commerciale telle que la location saisonnière.

Fiscalité de la SCI

La SCI relève, par défaut, du régime de l’impôt sur le revenu. C’est une société dite transparente fiscalement car l’imposition des bénéfices est répartie au niveau de chaque associé proportionnellement à sa quote-part dans le capital social. Chacun déclare le montant calculé dans sa propre déclaration de revenus, même si les bénéfices dégagés ont été conservés dans la SCI pour des investissements.

Si les associés sont des personnes physiques, les bénéfices sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers..

SCI et locations saisonnières

La location saisonnière est considérée comme une activité commerciale. Si elle est exercée au sein d’une SCI, le régime fiscal change et devient celui de l’impôt sur les sociétés (IS).

Deux cas spécifiques permettent de louer un appartement de vacances via une SCI et de rester à l’IR :

• revenus locatifs inférieurs à 10 % des recettes totales de la SCI ;
• caractère occasionnel de la location saisonnière (bien exceptionnellement proposé en meublé ou vacanciers accueillis juste pour quelques jours).

Pour calculer le seuil de 10 %, il est important de cumuler toutes les recettes locatives HT (loyers, prestations fournies, charges refacturées), qui constituent les revenus commerciaux. Quant aux recettes totales de la SCI, elles comprennent les loyers (biens immobiliers meublés ou pas) et les charges refacturées.

La location non habituelle ne correspond pas à la situation d’un propriétaire qui prévoit d’annoncer une maison de vacances sur une plateforme comme Holidu. Essayer de rester à l’IR par ce biais risque d’entraîner une requalification et un retour à l’IS.

Les atouts patrimoniaux d’une SCI familiale

SCI familiale et fiscalité

Le principal avantage fiscal d’une SCI familiale est qu’elle permet une transmission facilitée des parts, et donc du patrimoine immobilier. Dans le cadre d’une succession, les associés bénéficient d’une exonération des droits de mutation tous les 15 ans pour un montant maximum de parts qui varie selon le degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. La valeur des parts est calculée au moment où la transmission veut être faite.

Gestion à plusieurs facilitée

Quand un bien immobilier est transmis en nom propre, chaque héritier en devient copropriétaire. Cette situation, nommée indivision, peut être source de tensions et amener une perte du patrimoine immobilier familial. Si l’un des indivisaires décide de vendre et que les autres sont contre, il a la possibilité de demander à un juge un partage judiciaire qui amènera la vente du bien immobilier.

Dans une SCI, la cession ou la vente de parts suit les règles définies par les statuts. La vente forcée du bien dans sa totalité est impossible. Les statuts peuvent aussi limiter l’arrivée de nouveaux associés.

Les avantages fiscaux du LMNP

Les seuils du régime micro-BIC

Pour savoir si vous dépendez du régime fiscal micro-BIC ou réel, vous devez comparer vos revenus locatifs aux seuils définis pour l’année d’exploitation. Si les bénéfices obtenus grâce à votre annonce sur un portail de location de vacances sont inférieurs au seuil, vous êtes éligible au micro-BIC.

Ainsi, pour l’année 2026, les seuils sont :

• 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé ;
• 83 600 € pour un meublé de tourisme classé.

Le classement de votre logement est une démarche optionnelle. Elle nécessite de se conformer aux règles définies par les organismes agréés qui vont procéder à l’évaluation et attribuer un nombre d’étoiles selon le niveau de confort, la qualité des équipements et les services fournis.

Simplicité du régime micro-BIC

Si vos revenus locatifs rendent votre activité éligible au régime micro-BIC, la gestion comptable et fiscale de votre location saisonnière est simple. Vous calculez le montant des loyers annuels et vous les déclarez dans le formulaire 2042-C-PRO, réservé aux revenus non salariés et qui complète votre déclaration de revenus habituelle. Aucune tenue de comptabilité n’est nécessaire.

Un abattement forfaitaire est appliqué par l’administration avant de calculer votre imposition en tenant compte de l’ensemble de vos revenus. Le taux d’abattement est de 50 % pour les meublés de tourisme classés et de 30 % pour ceux non classés.

Amortissement et optimisation fiscale avec le régime réel

Le régime réel est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent les seuils du micro-BIC mais vous pouvez aussi le choisir vous-même. Son principal avantage est la déduction de toutes les charges liées à votre location saisonnière :

• entretien et équipements ;
• charges et travaux de copropriété ;
• frais de comptabilité et de gestion ;
• charges courantes et abonnements ;
• assurances ;
• impôts et taxes ;
• salaires et charges sociales des prestataires…

Avec le régime réel, vous avez également la possibilité d’amortir plusieurs coûts comme celui du logement et de son mobilier. La déduction des amortissements est un moyen efficace de réduire, voire d’annuler, le bénéfice imposable. Dans tous les cas, elle permet une diminution des impôts.

SCI et location saisonnière : les difficultés possibles

SCI à l’IR et LMNP : les risques

La SCI est adaptée à la location nue et non meublée, avec une imposition sur le revenu répartie au niveau de chaque associé. Avec une activité de LMNP, le seul moyen de rester en IR consiste à ne pas dépasser le seuil des 10 %.

Cela nécessite une grande vigilance comptable, sachant que ce seuil s’apprécie en fonction d’une moyenne glissante calculée pendant 4 années consécutives. Cette tolérance a tout de même des limites. Par exemple, si le seuil des 10 % n’est pas atteint la 1re année mais augmente l’année suivante ou que le bien immobilier est prévu initialement pour de la location meublée, l’administration peut décider d’un redressement fiscal et d’un passage forcé à l’IS.

Complexité de l’IS

Les avantages fiscaux d’une SCI à l’IS sont :

• l’amortissement du logement et de son mobilier ;
• les charges fixes déductibles ;
• le taux fixe de l’IS parfois inférieur à celui de l’IR selon les revenus du foyer fiscal.

Par contre, l’inconvénient majeur est la complexité de la comptabilité. Il est nécessaire de tenir des comptes détaillés comme pour une entreprise et de fournir un bilan annuel. Les dividendes subissent une double imposition : au niveau de la société à l’IS comme dividendes et au niveau des associés dans l’impôt sur le revenu.

Quelle est la meilleure solution pour annoncer votre résidence secondaire sur un site web de location de vacances, comme Holidu ou Airbnb : SCI ou LMNP ? Si les atouts patrimoniaux d’une SCI familiale sont évidents, cette structure est faite pour gérer des locations nues et non meublées. Micro-BIC ou régime réel en LMNP ou SCI à l’IS ? Face à la complexité de l’IS, il semble préférable de choisir le LMNP, sauf si les biens en location font partie d’un patrimoine familial à protéger.

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