Nouvelles règles pour les licences de location saisonnière à Lisbonne
licences limitées et zones restreintes pour les locations saisonnières face à la pression touristique.
Mars 2026
La hausse du tourisme au Portugal, notamment à Lisbonne, Porto et dans la région de l’Algarve, est perçue à la fois comme une opportunité et comme un problème. Alors que de nombreux propriétaires y voient un potentiel de revenus – en particulier avec l’essor des sites web de location de vacances comme Holidu -, les enjeux liés à la crise actuelle du logement poussent les communes les plus touristiques à étudier de nouveaux modèles de gestion. C’est dans ce contexte qu’ont émergé les nouvelles règles des locations saisonnières à Lisbonne en 2026.
Lisbonne, en tant que capitale et destination très attractive, est aussi l’une des villes où la pression sur le logement est devenue la plus visible : de plus en plus de propriétaires préfèrent louer en saisonnier plutôt que de passer par la location longue durée. Face à l’impact du tourisme, la mairie de Lisbonne a approuvé, en novembre 2025, une mise à jour du RMAL (Regulamento Municipal do Alojamento Local – règlement municipal de l’hébergement touristique), qui introduit de nouvelles règles pour le secteur.
Entrant en vigueur en 2026, cette mise à jour marque un durcissement important, notamment sur l’octroi de nouvelles licences, la baisse des ratios autorisés et l’extension des zones de restriction.
L’objectif principal de ces mesures est de réduire la pression exercée par le tourisme sur certaines zones de la ville, et leur application a un impact direct sur l’expérience des hôtes actuels et futurs.
Dans cet article, vous comprendrez mieux ce qui change, quels sont les nouveaux ratios appliqués aux zones de restriction absolue et relative, et comment les hôtes seront concernés.
RMAL : qu’est-ce qui change ?
Le nouveau règlement des locations de vacances à Lisbonne, défini par le RMAL, a été sensiblement modifié en novembre 2025, avec une entrée en vigueur en 2026.
Ce texte prévoit une réduction importante des ratios de restriction, ainsi qu’un élargissement des zones concernées, afin de mieux contrôler l’expansion des locations saisonnières dans les secteurs saturés et de rétablir un équilibre entre logement permanent et logement touristique.
Ces mesures ont été proposées par la mairie de Lisbonne et ont abaissé de façon notable les seuils qui déterminent le passage d’un quartier ou d’une paroisse (freguesia) en zone de restriction.
Par ailleurs, le règlement renforce les contrôles sur les licences inactives, limite la transmissibilité des licences dans les zones de restriction, supprime des autorisations exceptionnelles pour les biens acquis aux enchères publiques et encadre l’usage commercial au sein des établissements d’hébergement touristique.
Plafond de locations saisonnières : définition et objectifs
Il existe un lien entre le nombre d’établissements dédiés aux locations saisonnières et le nombre de logements dans une zone géographique donnée : c’est ce qu’on appelle le plafond de 10% pour les locations saisonnières à Lisbonne.
Cet indicateur permet d’analyser une paroisse ou un quartier sur la base de données concrètes. L’objectif est d’éviter que la part de logement touristique dépasse les limites fixées et de restreindre l’émission de nouvelles licences lorsque cela pourrait nuire au logement permanent des habitants. Il sert aussi à mieux encadrer le volume d’offres et, indirectement, la pression sur les prix. À titre de rappel, à Lisbonne, l’hébergement touristique représente environ 67% de l’offre de logement touristique.
Zones de restriction : ce que vous devez savoir
Avant d’aborder l’impact pour les hôtes, il est important d’expliquer ce que sont les zones de restriction. Elles ne correspondent pas à une interdiction des locations saisonnières au sens strict, mais plutôt à un abaissement des seuils qui déterminent la proportion maximale d’hébergements touristiques pouvant exister dans les zones les plus soumises à la pression touristique.
Concrètement, le RMAL prévoit qu’à partir de 2026, les paroisses ou quartiers seront classés en zones de restriction absolue dès qu’ils atteignent un ratio de 10%. Dans ces zones, la suspension des nouvelles licences de locations saisonnières s’applique. Les zones de restriction relative, elles, s’activent à partir de 5%. En pratique : s’il existe 10 hébergements touristiques pour 100 logements permanents, la zone passe en restriction absolue ; à partir de 5 pour 100, elle entre en restriction relative.
Zones de restriction absolue et relative
Pour louer légalement à Lisbonne, vous devez bien comprendre les règles associées à chaque type de zone.
En effet, si les zones de restriction absolue n’autorisent pas de nouveaux enregistrements, les zones de restriction relative peuvent permettre l’activité – mais l’obtention de la licence dépendra d’une autorisation exceptionnelle de la mairie de Lisbonne.
Ci-dessous, nous détaillons les seuils et limites applicables à chaque zone, conformément à la nouvelle version du RMAL.
Zones de restriction absolue
Selon les nouvelles conditions pour les locations de vacances, l’attribution de nouvelles licences est bloquée dans les zones de restriction absolue, quel que soit le type d’exploitation ou la typologie du bien.
Selon la règle actuelle, sont classées en restriction absolue les zones dont le ratio est supérieur ou égal à 10% (un seuil réduit de moitié, puisque l’ancienne norme déclenchait la restriction à partir de 20%).
Au moment de l’adoption des révisions du RMAL, en novembre 2025, les données plaçaient en restriction absolue les paroisses suivantes :
- Santa Maria Maior (66,9%)
- Misericórdia (43,8%)
- Santo António (25,1%)
- São Vicente (16,1%)
- Arroios (13,5%)
- Estrela (10,8%)
Ainsi que des quartiers comme Ajuda, Alcântara, Belém, Bom Sucesso, Parque das Nações, Picoas, Sapadores, São Bento et São Sebastião da Pedreira.
Zones de restriction relative
Sont considérées comme zones de restriction relative celles dont le ratio de locations saisonnières est supérieur ou égal à 5% (contre 10% dans l’ancienne règle).
À la date d’adoption des nouvelles mesures, des quartiers comme Avenidas Novas, Bairro do Calvário, Bairro dos Retornados, Bairro Novo da Memória, Beato, Cabo Ruivo, Junqueira, Marvila et Santa Isabel, entre autres, se situaient en restriction relative.
Évolutions du statut de restriction des quartiers
Sous le contrôle de la mairie, l’activité de location saisonnière fait l’objet d’un suivi sur l’ensemble du territoire de la capitale. En prenant quartiers et paroisses comme unités géographiques, le RMAL met en place un régime dynamique, qui s’ajuste à l’évolution du ratio. Cela signifie que n’importe quel quartier ou paroisse peut basculer en restriction absolue ou relative si les limites sont dépassées.
Si Lisbonne atteint un ratio global de 10%, la commune pourrait être déclarée entièrement en restriction absolue, empêchant l’obtention de nouvelles licences et, par conséquent, l’enregistrement de nouveaux hébergements.
Impact des nouvelles règles pour les hôtes
Vous vous demandez peut-être comment ces changements peuvent affecter votre activité. Même si les nouvelles règles ont un impact direct, celui-ci dépend de votre profil et de votre situation. Voyons donc comment elles touchent :
- ceux qui exploitent déjà une location saisonnière à Lisbonne ;
- ceux qui souhaitent transférer une licence ;
- ceux qui veulent démarrer une activité à Lisbonne.
1.Impact pour ceux qui exploitent déjà à Lisbonne
Les modifications relatives aux zones de restriction des locations saisonnières à Lisbonne n’impliquent pas l’annulation des licences actuellement en vigueur.En revanche, les hôtes doivent s’attendre à un renforcement des contrôles, notamment en ce qui concerne l’obligation d’une assurance responsabilité civile. De plus, le propriétaire devra prouver qu’il a eu au moins une réservation au cours de l’année précédente.Si la commune considère qu’une licence est inactive ou qu’il y a non-conformité, elle peut être annulée.
2.Impact pour ceux qui souhaitent transférer une licence
Les zones de restriction limitent la transmissibilité des licences, ce qui peut affecter les hôtes dans cette situation.Ils peuvent rencontrer davantage de difficultés à vendre un bien avec une licence de location saisonnière attachée, et les investisseurs potentiels opéreront dans un contexte d’incertitude juridique accrue sur la transférabilité.
Cela dit, certains cas peuvent entrer dans un régime d’exception, via une autorisation formelle de la commune.
3.Impact pour ceux qui veulent démarrer à Lisbonne
Démarrer une activité devient plus difficile pour ceux qui souhaitent se lancer aujourd’hui à Lisbonne.Plus strictes et alignées sur des seuils abaissés, les règles font qu’une grande partie de la capitale se retrouve en restriction absolue ou relative.Ainsi, l’attribution de nouvelles licences devient exceptionnelle et l’accès à ce type d’activité est plus complexe dans la capitale portugaise.