Exigences légales pour louer au Portugal

Mai 2025

Mettre en location une maison ou un appartement au Portugal peut permettre de dégager des revenus complémentaires conséquents. Le pays attire chaque année de nombreux voyageurs. Toutefois, avant de se lancer, il est essentiel de connaître les exigences légales pour les logements de vacances au Portugal. 

Quelles sont les démarches à effectuer pour annoncer un bien de location de vacances ? Comment obtenir les autorisations nécessaires ? Enfin, quelles sont les règles applicables à respecter ? 

Publiez vos propriétés sur Holidu !

Respecter les droits de location

Les propriétaires doivent scrupuleusement suivre les droits de location des maisons de vacances au Portugal et les droits de location des appartements de vacances au Portugal. La réglementation encadre plusieurs aspects :

• les biens doivent respecter des normes de sécurité ;
• en copropriété, l’accord de l’assemblée générale peut être nécessaire pour louer un appartement de vacances ;
• le bien doit être en bon état d’entretien.

Ces règles, bien que parfois jugées pénibles, existent pour protéger aussi bien les locataires que les propriétaires. 

Les obligations fiscales

Tout revenu issu d’une location touristique doit être déclaré. Pour cela, il faut :

• s’enregistrer auprès de l’administration fiscale portugaise (Autoridade Tributaria) ;
• obtenir un numéro d’identification fiscale (NIF) ;
• émettre des factures électroniques via un logiciel agréé ;
• payer la TVA si le chiffre d’affaires annuel dépasse 13 500 euros ;
• déclarer les revenus au titre de l’impôt sur le revenu (IRS) ou de l’impôt sur les sociétés (IRC).

La régularité fiscale est indispensable pour louer sa maison pour les vacances. Cela évite de se mettre en situation de non-conformité avec les lois du pays. Toute irrégularité peut s’avérer risquée, car vous pourriez être condamnée au minimum à une amende importante. 

Les normes de sécurité à respecter

Les exigences légales pour les locations de vacances au Portugal imposent des normes minimales de sécurité :

• un extincteur et une trousse de premiers secours doivent être disponibles ;
• un détecteur de fumée doit être installé ;
• un plan d’évacuation doit être affiché.

Des inspections ponctuelles inopinées ont lieu régulièrement par les organismes de contrôle. 

L’enregistrement en Alojamento Local (AL)

Avant de proposer un logement sur un site web de location de vacances ou un portail de location de vacances, il faut se procurer une licence appelée Alojamento Local. L’inscription se fait auprès de la mairie (Câmara Municipal) de la commune dans laquelle se situe le bien. 

Une fois la demande validée, un numéro d’enregistrement est attribué. Ce numéro doit être affiché sur toutes les annonces en ligne. 

Certaines municipalités comme Lisbonne ou Porto limitent l’octroi de nouvelles licences dans certaines zones. 

Souscrire une assurance 

Souscrire une assurance responsabilité civile est conseillé pour toute activité de location de vacances. Cette assurance couvre les éventuels dommages corporels ou matériels causés aux locataires pendant leur séjour. 

Dans certaines communes, elle est obligatoire pour obtenir ou renouveler le statut d’Alojamento Local. Les autorités locales peuvent demander une attestation d’assurance lors du dépôt du dossier. 

Cette couverture protège l’hôte contre les frais juridiques, les réparations ou les indemnisations qui peuvent être exigés en cas d’incident. 

Elle permet aussi de rassurer les locataires, notamment lors de la signature du contrat. 

Il est recommandé de choisir un contrat d’assurance spécifique à la location touristique pour que tous les aspects de la gestion locative soient encadrés. Certains assureurs portugais proposent des produits adaptés, avec la protection contre le vol, l’incendie ou les dégâts des eaux. 

Avant de souscrire, il est important de vérifier que la police d’assurance couvre bien l’intégralité de la durée de location et les activités liées au tourisme. 

Communication des données des locataires

Les hôtes doivent transmettre certaines informations sur leurs locataires étrangers au SEF (Service des étrangers et des frontières). Cette obligation vise à assurer le contrôle légal des séjours au Portugal. 

La déclaration doit être effectuée dans un délai de trois jours après l’arrivée du locataire. Elle concerne uniquement les touristes qui ne possèdent pas la nationalité portugaise. 

La transmission des données se fait en ligne via le système SIBA (Sistema de Informaçao de Boletins de Alojamento). Ce portail permet de signaler :

• l’identité complète du locataire (nom, prénom, date de naissance) ;
• le numéro du document d’identité (passeport ou carte d’identité) ;
• les dates d’arrivée et de départ prévues ;
• l’adresse du logement loué.

Même pour une seule nuit, l’enregistrement est obligatoire. En cas d’oubli ou d’erreur, l’hôte peut être sanctionné par une amende.

Avant l’arrivée des locataires, il est conseillé de préparer une fiche à remplir afin de collecter toutes les informations nécessaires rapidement. Certains portails de location de vacances intègrent aussi des solutions automatiques pour faciliter cette démarche. 

Publier une annonce sur un site web de location

Après avoir obtenu le numéro d’enregistrement, il est possible d’annoncer un bien de location de vacances sur un site web de location de vacances ou un portail de location de vacances. Quelques conseils pour optimiser la visibilité :

• utiliser des photos nettes du logement ;
• décrire précisément les équipements ;
• mentionner le numéro d’enregistrement obligatoire ;
• indiquer explicitement les conditions de location.

Choisir une plateforme reconnue comme Holidu augmente les chances de trouver rapidement des locataires.

Les dispositions légales pour les appartements de vacances

Pour louer un appartement de vacances au Portugal, vous devez respecter les dispositions légales en vigueur dans le pays. 

Si le bien est en copropriété, le règlement de l’immeuble peut interdire ou limiter la location touristique. Il est important de consulter ce document avant de mettre le bien en location ou avant d’acheter un appartement destiné à cet usage. 

Certaines municipalités portugaises ont également mis en place des zones de restriction dans les secteurs locatifs en tension. Dans ces secteurs, les nouvelles autorisations peuvent être restreintes ou même suspendues. Il est recommandé de vérifier auprès de la mairie compétente la faisabilité de votre projet avant d’en déposer la demande. 

Louer une maison pour les vacances 

Louer une maison pour les vacances au Portugal obéit à des règles proches de celles applicables aux appartements.

La maison doit être enregistrée comme Alojamento Local et répondre aux normes de sécurité. Le propriétaire doit respecter la réglementation fiscale. 

L’absence de copropriétaires facilite souvent les démarches, notamment en matière d’accord préalable. 

Il reste essentiel de se renseigner sur les réglementations locales car certaines communes imposent des règles spécifiques, particulièrement pour l’affichage extérieur, les conditions d’accueil ou les assurances obligatoires. 

Respecter les exigences légales pour les logements de vacances au Portugal est indispensable pour louer sereinement. 

Que ce soit pour louer un appartement de vacances ou louer une maison pour les vacances, vous devez suivre différentes étapes. Pour résumer : 

• enregistrement du bien en Alojamento Local ;
• respect des règles de sécurité ;
• être en conformité fiscale ;
• publier son annonce sur un portail de location de vacances ou un site web de location de vacances reconnu comme Holidu.

La connaissance des droits de location des maisons et des appartements de vacances au Portugal et des dispositions légales est la meilleure garantie pour éviter les sanctions et assurer la rentabilité de son projet locatif.

Publiez vos propriétés sur Holidu !