Escroqueries immobilières les plus courantes : comment les éviter

• Qu’est-ce qu’une fraude immobilière ?
• Quelles sont les escroqueries immobilières les plus courantes?
• Conseils pour se protéger des escroqueries

Décembre 2025

L’investissement immobilier a connu une évolution avec la croissance du tourisme. Aujourd’hui, grâce à la facilité d’accès à des portails de location de vacances comme Holidu, de plus en plus de propriétaires choisissent de publier leur maison de vacances afin de présenter leur activité à l’échelle mondiale en quelques clics seulement.

La rentabilité des locations de courte durée en Italie et en Europe a donc engendré un changement dans le marché de l’achat et de la vente de biens, avec une augmentation du nombre de personnes intéressées par l’achat d’une maison de vacances dans le but de la rentabiliser.

Pour acheter une maison de vacances, il est toutefois essentiel de se méfier des arnaques dans le secteur immobilier. Dans un contexte où l’investissement peut se faire à distance et sur des marchés internationaux, des schémas frauduleux de plus en plus sophistiqués sont actifs, ce qui peut affecter de manière significative les acheteurs peu attentifs ou peu informés.

Dans cet article, nous présenterons les fraudes les plus courantes lors de l’achat d’un bien immobilier dans les pays européens et nous fournirons quelques suggestions sur les précautions à prendre pour éviter d’être victime d’escroqueries.

Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier pour le transformer en location courte durée, ce guide peut vous aider à éviter les pièges et à protéger votre investissement.

Qu’est-ce qu’une fraude immobilière ?

On entend de plus en plus souvent parler d’escroqueries lors de l’achat de biens immobiliers. Mais à quoi se réfèrent-elles exactement ?

Les fraudes dans le secteur immobilier sont des schémas ou des opérations trompeuses mis en place par des individus ou des groupes qui utilisent diverses stratégies pour obtenir des avantages financiers de manière illicite. Tout au long du processus de vente d’un bien immobilier, de la publication d’une annonce mensongère à la réservation ou à la signature du contrat, les escrocs trouvent d’innombrables façons d’abuser les acheteurs.

Pour atteindre leur objectif, les fraudeurs présentent de faux documents, de fausses identités, voire de faux sites web, et utilisent des récits émotionnels et temporels qui poussent l’acquéreur à agir par impulsion. Ces situations sont si réalistes que de vrais documents se trouvent parfois parmi les faux et que des visites guidées des propriétés sont même organisées.

Le risque est déjà élevé lorsque l’acheteur est présent, mais il augmente encore lorsque l’achat se fait à distance. Dans le secteur des logements touristiques, il est notamment très courant que les hôtes achètent des biens à l’étranger. Outre la distance dans la négociation, il existe également des barrières linguistiques et des normes légales différentes qui rendent encore plus difficile la détection d’une arnaque.

Quelles sont les escroqueries immobilières les plus courantes?

Il est donc fondamental de connaître les fraudes immobilières les plus courantes pour éviter que les investisseurs et les futurs hôtes ne tombent dans le piège.

Même s’il est impossible de toutes les lister, nous avons rassemblé celles qui se produisent le plus fréquemment en Italie et dans d’autres destinations touristiques européennes, comme l’Espagne, la France, le Portugal, etc. Il s’agit de :

• des annonces fausses ;
• des sites web fictifs ;
• usurpation d’identité ;
• vente d’un bien immobilier à l’insu du propriétaire ;
• dettes ou charges non déclarées ;
• vente de propriétés illégales ;
• financement frauduleux.

1. Annonces fausses

L’une des méthodes les plus utilisées pour escroquer les acheteurs consiste à créer de fausses annonces de biens immobiliers inexistants ou prélevés illicitement sur des sites d’agences immobilières réelles. Avec cette fraude, les criminels profitent de la popularité des zones touristiques de grande valeur et proposent de fausses opportunités d’affaires à des prix très alléchants, attirant l’attention de ceux qui souhaitent rentabiliser une location à court terme.

Une fois qu’un client potentiel est captivé, le fraudeur le pousse à effectuer une réservation en versant un acompte, en lui assurant que plusieurs personnes sont intéressées par l’achat de la propriété. Souvent, l’acheteur consent. Au moment où il reçoit le paiement, l’escroc disparaît. Une même annonce peut ainsi être utilisée pour escroquer plusieurs personnes.

2. Sites web fictifs

Une autre escroquerie lors de l’achat d’un bien immobilier consiste à créer de faux sites web qui imitent de manière très réaliste des plateformes immobilières réelles. Pour ce faire, ils volent des photographies, des logos, des coordonnées et même des profils d’agents immobiliers accrédités.

Lorsqu’un acheteur potentiel trouve l’une de ces plateformes de location saisonnière, il croit visualiser des biens réels, mais ceux-ci n’existent pas, ne sont pas en vente ou, s’ils le sont, ce n’est pas par cette voie et pas au prix annoncé. Lorsque l’acheteur manifeste son intérêt, on lui demande d’effectuer des paiements (pour la réservation ou pour les services de médiation), ce qui lui fait perdre son argent. Ce type d’escroquerie est plus courant lors de transactions avec des clients étrangers, car les transferts d’argent sont plus difficiles à tracer.

3. Usurpation d’identité

Le vol d’identité est une autre forme d’escroquerie visant les acheteurs. Dans ce cas, l’entité ou le groupe criminel usurpe l’identité du propriétaire du bien immobilier, falsifie les documents et se présente comme les propriétaires légitimes. Dans les cas les plus graves, ils parviennent même à organiser des visites guidées, ce qui confère une extrême vraisemblance à l’opération et incite l’acheteur à accorder sa confiance.

L’acheteur, croyant être en présence du propriétaire légitime, entame le processus d’achat, mais ce n’est qu’au moment de l’enregistrement officiel qu’il découvre que le bien appartient à une autre personne.

Ce type de situation se produit plus fréquemment pour les résidences secondaires ou les biens immobiliers hérités, dont l’occupation est plus limitée, ce qui laisse le temps aux fraudeurs de préparer leur arnaque.

4. Vente d’un bien immobilier sans l’accord du propriétaire

Une autre escroquerie se produit lorsque quelqu’un se fait passer pour un intermédiaire autorisé par le propriétaire. Des documents falsifiés sont alors présentés, ainsi qu’une histoire convaincante qui amène l’acheteur à faire confiance à son interlocuteur.

Souvent, une pression est exercée sur l’acheteur pour accélérer la transaction ou effectuer le dépôt de réservation.

Finalement, l’acheteur perd son argent, découvrant qu’aucune procuration ou autorisation légale n’a jamais existé et que la personne en question n’avait aucune légitimité pour mener la négociation.

5. Dettes ou charges non déclarées

Dans certaines situations, le bien immobilier et le vendeur sont bien réels, ce qui donne l’impression que tout est conforme aux normes de légalité. Cependant, derrière cette apparence de légalité peuvent se cacher des dettes et des charges non déclarées. Parmi les situations les plus courantes, on compte les hypothèques non déclarées, les procédures judiciaires en cours, les saisies, les retards de paiement de la copropriété ou les dettes fiscales.

Dans certains pays européens, certaines charges sont transférées au nouveau propriétaire. C’est la raison pour laquelle il est important que toute la documentation soit remise avec des signatures authentifiées et validée par un notaire ou un avocat.

6. Vente de propriétés illégales

Certains biens immobiliers en vente sont illégaux, car ils ont été agrandis ou modifiés sans les licences requises par la loi. Les agrandissements, la construction d’annexes ou l’intégration de piscines sont des exemples d’altérations qui doivent faire l’objet d’une autorisation et d’un enregistrement auprès de la municipalité pour être légales.

L’achat d’un bien immobilier dans ces situations peut entraîner des complications pour le nouveau propriétaire au moment de souscrire une assurance habitation ou d’obtenir l’enregistrement pour la location à court terme. Dans des situations extrêmes, si le bien est illégal, il pourrait même être démoli.

7. Financement frauduleux

Enfin, le financement d’une propriété est également utilisé à des fins frauduleuses lors de la mise en vente d’un bien immobilier. Dans ce schéma, les fraudeurs proposent des services de crédit facilités, garantissant un accès privilégié aux organismes officiels et de meilleures conditions de crédit immobilier. Pour mettre en œuvre leur plan, les fraudeurs demandent à l’acheteur d’effectuer un paiement anticipé des frais, ce qui, selon eux, accélère le processus.

Dès que l’acheteur a effectué le paiement, le criminel disparaît, laissant l’acheteur sans crédit et sans le montant anticipé.

Conseils pour se protéger des escroqueries

Face à la diversité des stratégies utilisées pour abuser de la bonne foi des acheteurs, il est important de savoir comment éviter les fraudes lors de l’achat d’une maison. Plusieurs mesures peuvent être adoptées pour prévenir ce type de situation et garantir que l’achat de votre maison pour la mettre en location de courte durée se déroule comme prévu. Voici quelques conseils :

• Vérifiez la titularité et l’état du bien immobilier en demandant le cadastre et l’extrait cadastral permanent ;
• Vérifiez l’historique de la propriété afin de garantir sa légalité et celle de toutes ses structures ;
• Demandez des références aux agents immobiliers et méfiez-vous des conseillers qui ne souhaitent pas vous rencontrer en personne et ne communiquent qu’à distance.
• N’effectuez aucun paiement anticipé sans garanties ;
• En cas de paiement, exigez des reçus formels, ainsi que la signature d’accords et de contrats (de préférence avec une signature authentifiée par un notaire).
• Faites appel à un professionnel pour analyser tous les documents légaux et les contrats afin de corriger toute clause générique ou ambiguë.
• Restez vigilant et attentif aux signaux d’alarme (pressions pour accélérer l’affaire, conditions trop favorables, retards dans la livraison de la documentation ou incohérences dans le discours ou les annonces).
• Utilisez des plateformes/sites de location de vacances fiables et préférez être accompagné par des conseillers reconnus.

En résumé

L’idée de louer un appartement de vacances et de le rentabiliser en publiant une annonce sur un site web de location de vacances, comme Holidu ou Airbnb, incite de plus en plus de personnes à acquérir un bien immobilier pour le transformer en logement touristique. Cet intérêt crée certes un marché plus dynamique, mais il offre également de nouvelles opportunités à la malhonnêteté et à la criminalité. Parallèlement à la croissance du marché immobilier, on assiste ainsi à une augmentation des escroqueries immobilières dans le secteur.

Toujours plus innovantes et réalistes, ces escroqueries tirent profit de l’ignorance et, dans certains cas, de la distance physique, pour générer de désagréables surprises au cours de la négociation.

Pour vous protéger de ces pratiques, la meilleure solution est de rester informé et de vérifier patiemment toutes les informations, en faisant également appel à des professionnels du droit ou à des conseillers immobiliers de bonne réputation. En adoptant une approche préventive, vous parviendrez à formaliser l’achat en toute sécurité et à vous lancer dans le marché de la location touristique sans prendre de risques.