Número de Registro de Alquiler en Espagne : guide essentiel

Août 2025

Depuis quelque temps, les exigences des administrations publiques espagnoles dans le secteur immobilier se sont durcies. Cela s’explique par la prolifération des logements de vacances, le boom des sites de location touristique et l’essor du tourisme, qui ont poussé de nombreux propriétaires de résidences secondaires à mettre leur bien en location pour en tirer un revenu complémentaire. Mais pour exercer cette activité légalement, les différents niveaux de gouvernement (central, autonome et municipal) ont adopté des mesures et des taxes destinées à financer un tourisme durable en matière de services et d’infrastructures.

Le numéro de registre de location (NRA) découle en partie de la pression croissante exercée par les autorités locales, les résidents et les défenseurs du droit au logement, préoccupés par la hausse des loyers, la saturation des centres-villes et l’absence de régulation de l’hébergement touristique. Le gouvernement a été clair à ce sujet, déclarant que l’objectif commun est de « mettre fin au manque général de contrôle et à l’illégalité dans le secteur de la location de vacances, faciliter l’accès au logement pour la population locale, ainsi que protéger les droits des consommateurs ».

L’obligation d’enregistrement s’applique à toute l’Espagne, quelle que soit la communauté autonome, et concerne aussi bien les locations privées promues sur Facebook, Milanuncios ou par bouche-à-oreille que celles publiées sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com, Holidu et autres portails similaires. Ces sites doivent garantir que leurs annonces affichent le numéro d’enregistrement des logements de location de courte durée et retirer les propriétés non enregistrées sous 48 heures. Le NRA est une mesure d’État, c’est-à-dire d’application obligatoire en Espagne, que nous allons expliquer en détail ci-dessous. Lisez la suite.

Qu’est-ce que le Número de Registro de Alquiler (NRA) ?

Le NRA (Número de Registro de Alquiler) est un numéro de registre de location ou une licence obligatoire que doivent obtenir les propriétaires de maisons de vacances louées pour de courtes durées. Cela inclut les chambres individuelles, les bateaux et d’autres types d’hébergements alternatifs. Les propriétaires doivent mettre à jour les informations chaque année et déclarer l’étendue de leur activité économique.

Tout propriétaire dont le bien répond aux critères établis peut demander le NRA en ligne. Il est toutefois essentiel de disposer d’un certificat électronique. Il faut également s’enregistrer auprès du Collège des registraires d’Espagne via son site officiel.

Une fois identifié sur la plateforme, il suffit d’accéder à la section Propriété, de remplir correctement le formulaire de demande du numéro d’enregistrement des logements de location de courte durée, de joindre les documents requis et de signer avec le certificat numérique. Le site du collège propose un guide pas à pas. Il convient de noter que, pendant la délivrance du NRA définitif, un NRA provisoire est attribué à chaque propriétaire pour qu’il puisse commencer à opérer en attendant la validation finale. Le délai varie selon les régions, mais en général, il faut compter entre 1 et 3 mois pour obtenir un NRA valide après avoir présenté sa demande. À garder en tête.

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Intégration au système SES et obligations complémentaires

En plus du NRA, la propriété doit être reliée au système central SES Hospedajes du gouvernement espagnol. Il s’agit des fameux « 42 données » (qui ont suscité tant de polémiques), que vous devrez demander et fournir. Une fois les documents réunis, vous répondrez non seulement à vos obligations fiscales, mais vous garantirez également une expérience locative fiable et une visibilité optimale de votre logement en Espagne.

Conséquences de ne pas enregistrer un logement locatif en Espagne

Exploiter un logement de vacances sans les documents requis n’est pas un bon plan. Le gouvernement espagnol (au niveau national ou via les communautés autonomes) peut infliger des amendes aux propriétaires qui louent sans numéro de registre de location. Ces sanctions peuvent aller de 3 000 à 30 000 euros (voire plus selon les régions), en fonction de la gravité de l’infraction et de sa récurrence. Dans certaines régions comme les Canaries, la location illégale est considérée comme une infraction grave ou très grave. En cas de fraude ou d’évasion fiscale volontaire, la situation peut même donner lieu à une procédure pénale, notamment si les revenus sont dissimulés ou si des informations fausses sont fournies.

Étapes préliminaires : consulter la mairie

Important : au-delà du NRA, dans toutes les communautés autonomes, la première étape pour obtenir un permis de location est de se rendre à la mairie concernée afin de vérifier la réglementation locale. La délivrance du permis dépend du respect de certains critères, des normes de sécurité et des conditions de logement. Il est important de souligner que ces permis ne sont pas délivrés partout, certaines localités imposant des règles très restrictives. À Barcelone, par exemple, où la demande touristique est très élevée, tous les permis de location ont été suspendus. Dans ce cas, la seule manière de louer un bien est d’en acquérir un qui dispose déjà d’un permis en vigueur.

Comment maintenir son NRA

Une fois le numéro d’enregistrement des logements de location de courte durée obtenu, vous devrez continuer à remplir vos obligations en tant qu’hôte : maintenir l’annonce en conformité avec les standards de qualité et de sécurité locaux, soumettre un rapport annuel détaillant les activités économiques issues de la location (y compris les données de location anonymisées), et consulter régulièrement les mises à jour réglementaires, notamment celles spécifiques à votre région ou à votre commune.

Quel est le but du NRA dans le cadre légal espagnol ?

Avec l’essor rapide des locations de courte durée en Espagne, le NRA permet aux autorités de surveiller et de gérer ce secteur de manière efficace. Il garantit également que les logements répondent à des standards précis de sécurité et de qualité, tout en assurant une tranquillité d’esprit aux voyageurs.

Avoir un numéro de registre de location en vigueur est essentiel pour la régularisation du secteur. Cela contribue à bâtir un système transparent, où les voyageurs peuvent vérifier la légitimité des biens mis en location. En parallèle, cela aide l’administration à améliorer la collecte d’impôts et à réduire les cas d’évasion fiscale.

Une plateforme unique pour simplifier les démarches

Il convient de noter que l’Espagne a mis en place une Ventanilla Única Digital, une plateforme centralisée qui simplifie toutes les démarches administratives liées aux licences touristiques. L’utiliser peut considérablement faciliter l’ensemble des démarches, y compris l’obtention du NRA.

Dans tous les cas, en tant qu’hôte, vous pouvez toujours faire appel à un cabinet de conseil spécialisé dans l’immobilier ou même à un avocat. La sécurité juridique est essentielle au bon fonctionnement de votre bien. Et n’oubliez pas : chez Holidu, vous pouvez consulter notre magazine destiné aux hôtes et propriétaires pour rester informé de toutes les obligations fiscales, légales, et bien plus encore.

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