Comment calculer le ROI d'une location de vacances

• Qu’est-ce que le ROI et pourquoi devriez-vous le considérer
• Comment calculer le ROI d’une location de vacances
• Exemple pratique de calcul
• Estimer le revenu annuel d’une location de vacances
• Coûts de la location de vacances à considérer

Décembre 2025

La croissance du marché touristique et le rôle de plus en plus actif de plateformes comme Holidu ont un impact direct sur les investisseurs. Il est désormais plus facile d’annoncer une maison de vacances et d’atteindre un public vaste et international, ce qui a également augmenté l’investissement dans des biens immobiliers pour la location de vacances. L’envie d’entrer dans le secteur, d’acheter une propriété et de la proposer à la location sur un portail dédié est perçue comme un moyen de générer un revenu supplémentaire, voire comme la principale source de revenus pour certains investisseurs. Cependant, avant de se lancer dans ce type d’achat — et étant donné qu’un bien immobilier représente un investissement conséquent — il est important de calculer au préalable la rentabilité des locations saisonnières afin de s’assurer que l’opération est rentable.

Le ROI (Return On Investment ou Retour Sur Investissement) représente le retour sur investissement immobilier. C’est un concept important à garder à l’esprit au moment de décider si les locations de vacances sont un bon investissement.

Pour vous aider, nous avons créé cet article dans lequel nous souhaitons vous présenter une méthodologie claire et applicable pour vous guider, étape par étape, dans la prise de décision concernant l’achat d’un bien immobilier, avec une vision claire et réaliste de son potentiel de rentabilité. Vous y apprendrez ce qu’est cet indicateur, comment calculer le ROI des locations de vacances et quels sont les facteurs à prendre en compte. Vous pourrez ainsi décider où et comment investir dans la location de vacances, et connaître la rentabilité attendue de cet investissement.

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Qu’est-ce que le ROI et pourquoi devriez-vous le considérer

Le retour sur investissement (ROI) est un indicateur financier qui permet de mesurer la rentabilité d’un investissement en location de vacances, en comparant la valeur réelle de l’investissement au bénéfice effectif attendu de l’activité. De manière simpliste, ce paramètre répond à la question : « Considérant le montant investi, combien vais-je réellement gagner en louant ma maison de vacances ? » Cette métrique peut ainsi vous aider à comprendre si les locations de vacances sont rentables et vous guider dans vos décisions concernant le lieu d’achat, le type de logement et même le moment où vous réalisez l’investissement.

En calculant la rentabilité de vos locations saisonnières, vous évitez les décisions émotionnelles et vous vous appuyez sur une analyse rigoureuse basée sur des données claires et concrètes. De plus, ce calcul vous permettra d’effectuer une analyse comparative plus efficace lorsque vous comparerez deux ou plusieurs biens immobiliers. Voilà les principales raisons pour lesquelles, en France comme à l’étranger, le ROI est utilisé comme indicateur pour prendre des décisions concernant les acquisitions immobilières à des fins touristiques.

Comment calculer le ROI d’une location de vacances

Le calcul du ROI est important pour connaître le potentiel de rentabilité de l’investissement immobilier. Il est donc essentiel de comprendre comment le calculer.

La formule du ROI est la suivante :

ROI = (Revenu annuel net)/(Coût total de l’investissement). × 100.

Autrement dit, le ROI correspond à la division du revenu annuel net de la location de vacances (correspondant au revenu annuel brut, après déduction des coûts opérationnels annuels liés à l’activité) par le coût total de l’investissement (incluant la valeur du bien et les coûts initiaux annexes), le résultat étant multiplié par cent. 

Exemple pratique de calcul

Considérons un bien immobilier destiné à la location de vacances, dont le coût est de 150 000 euros. Ajoutez à ce montant les coûts annexes, incluant les frais de notaire, les droits d’enregistrement et autres taxes (estimés à 7 000 euros), les dépenses liées à l’acte notarié (1 000 euros) ainsi que les articles nécessaires à la location de vacances, comme le mobilier et l’équipement (8 000 euros). Avec ces estimations, l’investissement total s’élèverait à 166 000 euros.

Dans un deuxième temps, estimez le revenu annuel de la location de vacances en tenant compte du prix de la nuit (imaginons 100 euros) et du nombre de nuits réservées par an (imaginons 200), ce qui générerait un revenu brut de 20 000 euros. Il faut ensuite soustraire la valeur des dépenses pour obtenir le revenu net. En considérant les coûts supplémentaires d’entretien, de nettoyage, de services, de commissions ou autres charges, imaginons que vous dépensiez 7 000 euros. Le revenu net annuel serait donc de 13 000 euros.

En appliquant la formule dans ce contexte fictif, on obtient :

ROI = (13 000 / 166 000) x 100 = 7,83 %

Vous saurez ainsi que le potentiel de retour sur investissement de ce bien immobilier spécifique correspond à 7,83 % par an, ce qui vous permettra de le comparer à d’autres biens immobiliers ou à d’autres types d’investissement.

Estimer le revenu annuel d’une location de vacances

Le calcul du retour sur investissement d’une location saisonnière est important pour vous donner une idée claire de son potentiel de rentabilité. Pour obtenir une estimation solide et basée sur des critères concrets, il est important de prendre en compte les stratégies suivantes pour estimer le revenu annuel de la location de vacances :

1. Considérer les prix pratiqués par nuit 
2. Consultez des données officielles et utilisez des outils spécifiques
3. Tenir compte de la saisonnalité
4. Consulter les annonces avec une offre similaire
5. Connaître les programmes festifs locaux

1. Considérer les prix pratiqués par nuit

Si vous souhaitez louer votre appartement de vacances, il est important de connaître la réalité du secteur. Pour cela, vous pouvez consulter les plateformes en ligne (comme Holidu) et y comparer les prix pratiqués par d’autres logements ayant des caractéristiques similaires à celui que vous souhaitez acquérir. Comparez les locations de vacances qui ressemblent à votre bien immobilier, en tenant compte de critères tels que l’emplacement, la typologie, la superficie, la proximité des points d’intérêt (plages ou centre-ville) et des commodités offertes (jardins, terrasses, piscine, parking, etc.). En tenant compte de ces valeurs, vous pourrez estimer le prix que vous facturerez par nuit si vous achetez le bien et le transformez en location de vacances.

2. Consultez des données officielles et utiliser des outils spécifiques

Il sera également important de prendre en compte des données de marché officielles pour connaître le taux d’occupation moyen de la région, le prix moyen par nuit en fonction de la période de l’année, l’évolution de la demande en fonction de la saisonnalité et l’estimation du revenu annuel en fonction de la typologie du bien immobilier. Certains outils payants, comme AirDNA, sont précieux dans ce contexte, car ils permettent d’accéder à ce type d’informations. Les versions gratuites de ces plateformes, bien que plus limitées, permettent également d’effectuer une analyse de base du marché en fournissant les principales données pertinentes.

3. Tenir compte de la saisonnalité

Pour calculer efficacement le ROI d’une maison de vacances, il est également important de prendre en compte la saisonnalité. Les particularités liées à la période de l’année varient en effet en fonction de la région du pays dans laquelle vous souhaitez acquérir votre bien immobilier. Considérez les régions suivantes :

• La Côte d’Azur : le taux d’occupation y est le plus élevé en été, pour le tourisme balnéaire, mais il y a également une demande significative au printemps et en automne, principalement pour la pratique du golf.
• Paris est une région très recherchée tout au long de l’année en raison du tourisme culturel et d’affaires.
• Lyon : région très demandée pour les voyages de loisirs, d’affaires et d’immersion culturelle.
• Massif central et Alpes : forte demande touristique tout au long de l’année, légèrement plus intense pendant les mois d’été pour la randonnée et en hiver pour le ski.

Même pour les localités les plus stables, il est recommandé de garder à l’esprit, lors du calcul, le taux d’occupation touristique en haute et basse saison afin de garantir des résultats plus fiables.

4. Consultez les annonces avec une offre similaire

Rechercher les concurrents signifie identifier les biens immobiliers comparables et les plus performants. Autrement dit, ceux qui présentent un taux d’occupation élevé, de bonnes évaluations, de bons commentaires et de bons contenus (comme des photographies ou des vidéos professionnelles). En se basant sur ces biens immobiliers de haute performance — et en supposant qu’ils seront vos plus grands concurrents —, il est prudent de considérer un taux d’occupation inférieur de 5 à 10 %. C’est une approche conservatrice, mais qui pourrait bénéficier à l’investisseur.

5. Connaître les programmes festifs locaux

Gardez à l’esprit que la saisonnalité n’est pas la seule à créer une « haute saison ». Dans certaines villes, l’occupation peut être affectée par l’offre culturelle (festivals, célébrations saisonnières et religieuses), sportive (marathons, compétitions de golf, de surf, etc.) ou par la tenue de conférences nationales et internationales importantes. Si tel est le cas, il faudra en tenir compte, car cela pourrait avoir un impact positif sur la rentabilité annuelle dans certaines localités.

Coûts de la location de vacances à considérer

En tant que (futur) propriétaire d’une location de vacances, il est important que vous compreniez la valeur réelle de l’investissement initial et que vous ayez une estimation réaliste des coûts courants et réguliers de l’activité. Ce n’est qu’ainsi que vous pourrez calculer adéquatement le revenu net annuel et le pourcentage de retour sur investissement (ROI) d’une location de vacances.

Coûts d’investissement initial

Les principaux coûts initiaux à prendre en compte sont les suivants :

• Prix d’acquisition du bien immobilier;
• Frais de notaire et droits d’enregistrement;
• Taxe de publicité foncière;
• Coûts liés aux démarches notariales;
• Acte notarié;
• Éventuels travaux (et, dans ce cas, le coût du projet, des licences et de la rénovation);
• Mobilier, équipements, ustensiles, décoration et linge de maison;
• Équipements de climatisation, de sécurité ou autres.

Coûts opérationnels de la location de vacances

Contrairement aux coûts initiaux, les coûts opérationnels d’une location de vacances sont récurrents et comprennent de nombreux paiements réguliers (hebdomadaires, mensuels ou annuels). Les principaux sont :

• Assurance multirisque habitation et responsabilité civile;
• Impôts (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés et éventuellement TVA);
• Taxes locales (selon la commune);
• Commissions des plateformes d’annonces;
• Services publics (électricité, eau, gaz, internet);
• Services de blanchisserie et de nettoyage;
• Coûts d’entretien/réparation;
• Remplacement éventuel des équipements ou ustensiles endommagés;
• Services de gestion professionnelle (si contractés).

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