Différences entre « vivienda de uso turístico » et « apartamento turístico » en Espagne

Mai 2025

Vous possédez un bien immobilier en Espagne et vous vous demandez : « Louer ma maison pour les vacances, c’est possible ? » Oui, vous avez le droit d’annoncer un bien de location de vacances en Espagne mais en respectant quelques conditions. Apprenez-en plus sur les « viviendas de uso turístico » et les « apartamentos turísticos » ainsi que sur les différences entre un appartement touristique et un appartement pour touristes en Espagne.

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Définition des appartements touristiques et des logements pour les touristes

Les « viviendas de uso turístico » ou habitations à usage touristique

Les habitations à usage touristique, ou « viviendas de uso turístico » (VUT), sont destinées à loger temporairement des touristes en contrepartie du paiement d’une location. Il peut s’agir de maisons, d’appartements, de chalets, de chambres individuelles…

Ces biens immobiliers sont mis en location tels quels et sans avoir besoin de proposer des prestations additionnelles comme un service de réception ou le ménage quotidien. Ces habitations sont souvent des propriétés privées qui sont soumises à moins de règles que les hébergements pour touristes. Elles peuvent être proposées par leurs propriétaires sur des portails de location de vacances, tels qu’Holidu, ou dans des agences de location immobilière.

• Les « apartementos turísticos » ou appartements touristiques

Les appartements touristiques, ou « apartementos turísticos » (AT), sont disponibles en location pour quelques jours ou plusieurs semaines. Déclarés comme des établissements touristiques, ils doivent suivre une réglementation plus contraignante, notamment en matière de santé, de sécurité et de contrôle administratif.

Comme les hôtels, ces appartements touristiques sont classés et offrent des services supplémentaires : réception, entretien courant, ménage… 

Différences entre les appartements touristiques et les logements pour touristes en Espagne

But de la location

Les VUT sont des logements souvent annoncés sur des sites web de location de vacances comme Holidu. Ils sont loués par des vacanciers pour de courts séjours ou même à la nuitée. Leur prix étant généralement abordable, ces logements plaisent aux touristes qui apprécient ces séjours pendant lesquels ils profitent de leur indépendance. 

Les appartements pour touristes en Espagne sont destinés aux vacanciers qui recherchent des services et des équipements semblables à ceux disponibles dans les hôtels mais en profitant d’un plus vaste espace.

Durée de la location

Les séjours dans les VUT ne peuvent excéder 30 jours. Certaines communautés autonomes espagnoles ont fixé la limite maximale à 5 jours consécutifs. Quant aux appartements pour touristes, ils ne peuvent pas être occupés pendant plus de 3 mois par les mêmes vacanciers. 

Services proposés

Dans les logements dédiés aux touristes, différentes prestations sont proposées :

• réception 24 h/24, 7 j/7 ;
• ménage journalier ;
• changement des serviettes et des draps ; 
• surveillance des bâtiments et entrée sécurisée ;
• prestations à la demande comme l’organisation de visites guidées, la réservation de transports…

Les équipements sont similaires à ceux des hôtels : climatisation, télévision avec les chaînes du câble, Wi-Fi…

Les VUT n’ont aucune obligation en matière de services. Ils ne doivent pas non plus être situés dans des bâtiments destinés à l’hébergement de touristes.

Qui peut habiter dans les habitations à usage touristique et les appartements pour touristes en Espagne ?

Puis-je vivre dans un appartement pour touristes en Espagne ?

Non, ces logements sont seulement pour les vacanciers et vous ne pouvez pas en faire votre résidence permanente, même si vous en êtes le propriétaire ou le gestionnaire. Par contre, vous avez le droit d’y habiter temporairement, que ce soit pour éviter qu’ils restent vides ou pour s’occuper de travaux. Le seul moyen de vivre en permanence dans ce type de logement est de modifier son usage afin qu’il soit en règle avec les lois espagnoles.

Puis-je vivre dans une habitation à usage touristique (VUT) en Espagne ?

Oui, c’est possible, à condition de vérifier les règles précises définies par la Communauté autonome dont dépend votre VUT. Certaines ont défini des limitations spécifiques comme : 

• l’obligation de demander une licence ou d’enregistrer le bien immobilier ;
• le respect des règles de qualité et de sécurité ;
• des limites de durée de location annuelle pour un but touristique…

Réglementations pour les appartements touristiques en Espagne

Conditions à remplir par les appartements touristiques (AT)

Chaque Communauté autonome définit précisément ses propres règles mais, d’une manière générale, les contraintes légales concernant les AT sont plus importantes que celles pour les VUT. Les appartements pour touristes doivent : 

• être enregistrés auprès des autorités compétentes ;
• détenir une licence d’exploitation avec une validité limitée ;
• posséder certains équipements de base (réfrigérateur, cuisinière, ustensiles de cuisson, vaisselle…) ;
• respecter des normes minimales concernant la surface habitable par personne ;
• suivre les normes de plomberie, de sécurité incendie et électrique et parfois de climatisation ;
• avoir fait l’objet d’une démarche de classement d’appartement touristique.

Droits et obligations des propriétaires d’AT

Les gestionnaires et les propriétaires d’AT définissent les tarifs comme ils le souhaitent à condition de ne pas proposer des prix trop élevés par rapport au marché. Ils peuvent effectuer des visites dans leur logements s’ils craignent pour la sécurité des vacanciers ou l’intégrité de l’AT.

Les propriétaires ou les gérants des AT ont l’obligation de veiller au maintien des installations en bon état. Ils doivent tenir un registre contenant des données relatives aux locataires (nom, prénom, nationalité, dates d’arrivée et de départ) et communiquer toutes les informations nécessaires aux vacanciers, en plus des tarifs, du règlement intérieur…

Quand ils font de la publicité pour leur AT, les propriétaires s’engagent à fournir des données telles que le numéro de la licence et la classification de leur logement. Leur annonce stipule clairement qu’il s’agit d’un appartement pour touristes (et non d’une VAT). L’administration espagnole réalise des contrôles afin de vérifier la conformité de la publicité faite pour les appartements touristiques.

Réglementations pour les logements pour touristes en Espagne

Les VUT doivent suivre des règles définies par les Communautés autonomes et qui ne sont pas harmonisées au niveau national. Si vous souhaitez mettre en location votre logement espagnol, vous devez vous renseigner auprès des autorités compétentes avant de passer votre annonce. 

Le sujet des logements à usage touristique est un thème de débat depuis plusieurs années en Espagne et ailleurs dans le monde, notamment dans les grandes villes où il y a tellement de VUT que les habitants locaux peinent à se loger. En 2025, de nouvelles lois ont été votées afin de mieux encadrer les VUT dont la multiplication est critiquée également à cause des nuisances pour le voisinage que peuvent créer les changements  fréquents de locataires. Les principales nouveautés sont :

• l’autorisation de la copropriété : les nouveaux VUT doivent obtenir un avis favorable des 3/5 des copropriétaires avant de pouvoir servir à des fins touristiques ;
• l’enregistrement obligatoire : tous les logements proposés sur des portails de location de vacances devront être référencés dans un registre national unique.

En plus de ces mesures nationales, d’autres encore plus restrictives ont été annoncées localement. Voici quelques-unes de ces nouvelles règles :

• Malaga : dans 43 quartiers où les VUT représentent plus de 8 % du parc immobilier global, plus aucune nouvelle autorisation ne sera accordée.
• Barcelone : l’objectif est d’arriver à la suppression progressive des 10 000 VUT de la ville d’ici à 2028 en ne renouvelant pas les autorisations lorsqu’elles arriveront à échéance, sachant que leur durée de validité est de 4 ans.
• Valence : la mairie limite la présence des VUT à 2 % maximum dans chaque quartier et elle ne délivre pas de nouvelles licences dans certaines zones comme le front de mer et Ciutat Vella.

En tant que propriétaire, louer un appartement de vacances en Espagne via un site web de location de vacances, c’est possible. Cependant, vous savez maintenant qu’il existe de nombreuses règles différentes selon la Communauté autonome concernée. Faites votre choix entre appartement touristique (AT) et logement à usage touristique (VUT) avant de publier votre annonce sur Holidu.

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